איך מחושב מס שבח
מס שבח מוטל לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג־1963, על הרווח ממכירת זכות במקרקעין. השבח הוא ההפרש בין שווי המכירה לבין שווי הרכישה וההוצאות המותרות בניכוי, כמו מס הרכישה, שכר הטרחה, התיווך וההשבחות.
כל עלות מוצמדת למדד המחירים לצרכן מיום שהוצאה ועד יום המכירה. החלק של הרווח שנובע מהאינפלציה נקרא הסכום האינפלציוני, והוא פטור ממס, למעט החלק שנצמח עד 31.12.1993, שחייב ב־10%. היתרה היא השבח הריאלי, ועליו משולם המס.
אצל יחיד, השבח הריאלי מחולק ליניארית לפי ימים: החלק שנצמח עד 7.11.2001 חייב לפי שיעורי המס השוליים, החלק שבין 7.11.2001 ל־31.12.2011 חייב בשיעור של עד 20%, והחלק שמ־1.1.2012 חייב בשיעור של עד 25%.
חישוב ליניארי מוטב לדירת מגורים
במכירת דירת מגורים מזכה שאינה פטורה, למשל דירה שנייה, החלק של השבח הריאלי שנצמח עד 31.12.2013 פטור ממס, והחלק שמ־1.1.2014 חייב ב־25%. ככל שהדירה הוחזקה זמן רב יותר לפני 2014, החלק הפטור גדול יותר.
יש תנאים: המוכר יחיד והדירה שימשה למגורים ברוב התקופה. מאז חוק ההסדרים של 2023 ההטבה לא חלה על קרקע שנרכשה לפני 2014 ושולם עליה מס רכישה כעל נכס שאינו דירה, אם לא עמדה עליה דירה ב־1.6.2023 והבנייה לא תושלם עד 31.12.2030. דירה ששוויה מושפע מזכויות בנייה מחושבת בדרך אחרת. את הזכאות בודקים לפני החתימה.
מה המחשבון אינו מחשב
המחשבון אינו בודק פטורים, כמו פטור לדירת מגורים יחידה או פטור על דירה שהתקבלה בירושה. אם ייתכן שיש פטור, התחילו בבדיקת הפטור ממס שבח.
הוא גם אינו מחשב פחת בנכס מושכר, מס יסף, הקלות לבני 60 ומעלה, דירה ששוויה מושפע מזכויות בנייה וחלוקה ליניארית נפרדת לכל השבחה. השיעורים 20% ו־25% הם שיעורים מרביים, ולעתים המס נמוך יותר. התוצאה היא הערכה. השומה הקובעת היא של רשות המסים, והדיווח מוגש בתוך 30 ימים מיום המכירה.
על מה החישוב מבוסס
החישוב נשען על חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג־1963, ותיקוניו: תיקון מס׳ 50 (יום התחילה 7.11.2001 והחלוקה הליניארית), תיקון מס׳ 147 לפקודת מס הכנסה (שיעור של עד 20% ומס שולי לתקופה שעד יום התחילה), החוק לשינוי נטל המס, התשע״ב־2011 (25% מ־1.1.2012), והחוזר המקצועי של רשות המסים 02/2024 לגבי מגבלות החישוב הליניארי המוטב.
נתוני המדד הם סדרת מדד המחירים לצרכן הכללי של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, משורשרת לפי מקדמי הקשר שהיא מפרסמת. המחשבון מתעדכן כשמתפרסם מדד חדש.
שאלות ותשובות
כמה מס שבח משלמים על דירה שנייה?
ככלל 25% מהשבח הריאלי. אם הדירה היא דירת מגורים מזכה שנרכשה לפני 2014, חל חישוב ליניארי מוטב: החלק של השבח שנצמח עד 31.12.2013 פטור, ורק היתרה חייבת ב־25%.
מה ההבדל בין שבח נומינלי לשבח ריאלי?
השבח הנומינלי הוא ההפרש בין מחיר המכירה לבין העלויות. השבח הריאלי הוא אותו הפרש אחרי שמנכים את עליית המדד מיום הרכישה ועד יום המכירה. המס מוטל על השבח הריאלי.
אילו הוצאות מותר לנכות ממס שבח?
בין היתר מס הרכישה ששולם, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, שמאות, היטל השבחה והשקעות בהשבחת הנכס. כל הוצאה מוצמדת למדד מיום שהוצאה, ולכן כדאי לשמור קבלות ומסמכים.
מתי מדווחים על מכירת דירה?
לפי חוק מיסוי מקרקעין מגישים הצהרה לרשות המסים בתוך 30 ימים מיום המכירה, גם כשמבקשים פטור. ההצהרה מוגשת על גבי טופס משותף למוכר ולקונה (טופס 7000), ככלל באופן מקוון.