היטל השבחה במכירת דירה: מי משלם, מתי ואיך מערערים

מאת עו״ד קובי בל13.11.20268 דקות קריאהתכנון ובנייה

היטל השבחה במכירת דירה מוטל על בעל הזכויות בדירה, ולכן ברוב המקרים המוכר הוא שמשלם אותו, לא יאוחר ממועד המכירה, אם בתקופת בעלותו אושרה תוכנית, ניתנה הקלה או הותר שימוש חורג שהעלו את שווי הנכס. ההיטל הוא מחצית מעליית השווי, ההשבחה מוערכת ליום אישור התוכנית והתשלום נגבה רק כשהזכויות ממומשות, וחוזה המכר רשאי לחלק את הנטל בין הצדדים אחרת.

בשבוע האחרון עלה ההיטל לכותרות משני כיוונים. ב־9.11.2026 אמר יו״ר המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, עו״ד בני ארביב, בכנס שקיים מרכז הנדל״ן, ש״מצב היטלי ההשבחה הוא כאוס״, וקרא להניח לפני הממשלה הבאה הצעה רדיקלית לתיקון, אף שאינו תומך בביטול ההיטל. שלושה ימים אחר כך דווח באותו אתר על שמאי מכריע שהפחית את ההיטל שדרשה ועדה מקומית על וילה בארסוף, מכ־1.38 מיליון ש״ח ל־774 אלף ש״ח לפני הפרשי הצמדה. בין הרפורמה שמדברים עליה לבין השומה שמגיעה בדואר עומד מי שמוכר דירה עכשיו, והחוק שחל עליו הוא החוק הקיים.

מה הופך עלייה בשווי להשבחה

התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ״ה־1965, מגדירה השבחה בצמצום:

״עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג״

עלייה כללית של מחירי הדירות אינה השבחה. החבות נולדת רק ממעשה תכנוני מסוים: תוכנית שמוסיפה זכויות בנייה, הקלה שהוועדה המקומית נתנה לבניין, או היתר לשימוש שהתוכנית לא התירה. סעיף 2(א) לתוספת קובע שכאשר חלה השבחה ״ישלם בעלם היטל השבחה״, ולפי דוח מבקר המדינה על היטל השבחה משנת 2024, השיעור הוא מחצית מההשבחה. את ההשבחה עצמה מעריכים ליום אישור התוכנית המשביחה, אבל התשלום נדחה עד שהזכויות ממומשות. כך יכולה דירה לשאת חבות רדומה שנים, עד שמגיע יום המכירה. מי שהמונחים הקלה, שימוש חורג ושמאי מכריע אינם מוכרים לו ימצא אותם במילון המונחים.

גם במבט ציבורי מדובר בכסף רב. לפי אותו דוח, הרשויות המקומיות גבו ב־2021 כ־8.7 מיליארד ש״ח מהיטלי השבחה, מהם כ־2.6 מיליארד ש״ח במסגרת הסדר עם רשות מקרקעי ישראל. ההיטל מממן פיתוח עירוני, והשומה הראשונה נקבעת בידי שמאי מטעם הוועדה המקומית, כלומר בידי הצד שגובה.

מתי משלמים: מימוש זכויות

החוק אינו גובה את ההיטל ביום אישור התוכנית אלא ביום ״מימוש הזכויות״. ההגדרה בסעיף 1(א) לתוספת מונה שלושה מצבים: קבלת היתר לבנייה או לשימוש שלא ניתן היה לתת בלי התוכנית; התחלת השימוש בפועל כפי שהותר לראשונה בעקבותיה; והעברת המקרקעין או החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם. מכירה היא המקרה המובהק של מימוש, וגם מכירה של חלק בדירה נכנסת להגדרה.

יש העברות שהחוק מוציא מן ההגדרה, ובהן העברה על פי דין והעברה ללא תמורה לקרוב, כפי שבית המשפט העליון הזכיר בפסק דין שניתן במרץ השנה. החבות במקרים האלה אינה נמחקת, אלא ממתינה למימוש הבא. מנגד, גם עסקה שנראית משפחתית עלולה להיחשב העברה בתמורה. בית משפט השלום בתל אביב חייב בפברואר אח ואחות, שחילקו ביניהם שתי דירות שקיבלו מאביהם כך שכל אחד העביר לשני את חלקו בדירה אחת, בהיטל של כ־130 אלף ש״ח כולל הצמדה וריבית. כסף לא עבר ביניהם, אבל כל העברה ניתנה כנגד רעותה, ובית המשפט ראה בכך עסקת חליפין.

בפועל, אי אפשר להשלים מכירה בלי להסדיר את ההיטל. כפי שמסביר המדריך של מרכז הנדל״ן, לא ניתן לבצע בפנקסי המקרקעין פעולה שיש בה מימוש זכויות כל עוד ההיטל לא שולם, ולכן הקונה ועורך הדין שלו ידרשו את אישור הוועדה המקומית לפני שהבעלות נרשמת בטאבו. דחיית התשלום גם אינה משתלמת, כי מהמועד שבו היה צריך לשלם את ההיטל הוא נושא הצמדה וריבית. ההיטל נפרד מהמס שמשלמים לרשות המסים על הרווח במכירה, ושניהם יכולים לחול באותה עסקה; החישוב והפטורים של המס מוסברים בעמוד מס שבח.

מי משלם היטל השבחה במכירת דירה: המוכר, הקונה והחוזה

החוק מטיל את החבות על בעל המקרקעין, ובמקרקעין שהוחכרו לדורות על החוכר. בעסקת מכר רגילה פירוש הדבר שהמוכר נושא בהיטל על השבחה שנוצרה בזמן שהדירה הייתה בבעלותו: התוכנית אושרה כשהנכס היה שלו, והמכירה היא הרגע שבו החבות הרדומה מתעוררת. תוכנית שתאושר אחרי שהקונה נעשה בעלים תחייב את הקונה כשיגיע תורו לממש.

חוזה המכר רשאי לקבוע אחרת, וטוב שיקבע במפורש. המקרה הקשה הוא תוכנית שעברה חלק מהדרך ביום החתימה אך טרם אושרה. נניח שבעלת דירה בבניין ותיק חותמת על חוזה מכר בזמן שהוועדה המחוזית דנה בתוכנית שמוסיפה זכויות בנייה לרחוב כולו, והתוכנית מאושרת חודשיים אחר כך, לפני שהבעלות נרשמה על שם הקונה. מי ישלם? אם החוזה שותק, הצדדים יתווכחו על כוונה שאיש לא העלה על הכתב. סעיף שקובע שההיטל בשל תוכניות שאושרו עד יום החתימה חל על המוכר, ושההיטל בשל כל תוכנית מאוחרת יותר חל על הקונה, מונע ויכוח שעלול להגיע לסכומים גבוהים.

שאלה נוספת עולה בבניינים שחלה עליהם תמ״א 38. לפי דיווח ב־ynet, בית המשפט העליון דחה ביולי 2026 בקשות לדיון נוסף שהגישו שתי ועדות מקומיות, והותיר על כנה הלכה מאוקטובר 2025: השבחה שמקורה בתמ״א 38, כשלא הוצא מכוחה היתר בנייה, אינה נכללת בהיטל שנגבה במכירה. מי שמקבל שומה על דירה בבניין כזה צריך לבדוק שהשמאי לא גילם בה זכויות שאיש מהבעלים לא מימש.

לדעת את הסכום לפני החתימה

מוכר אינו חייב להמתין לפנייה מהוועדה המקומית. בעל המקרקעין רשאי לדרוש שומה, ולפי דוח מבקר המדינה, שומה לפי דרישה של בעל המקרקעין יש להכין בתוך 90 ימים, כקבוע בסעיף 4(4)(א) לתוספת. מי שמתכנן למכור ויודע שבאזור שלו אושרו בשנים האחרונות תוכניות או ניתנו הקלות, נשכר מהגשת הדרישה לפני שהוא מתמחר את הדירה ולפני שהוא מתחייב בחוזה למועד מסירה. השומה הופכת אז מנעלם לרכיב גלוי במשא ומתן, ונשאר זמן להשיג עליה בלי שהקונה ממתין לרישום. לסדר גודל ראשוני אפשר להיעזר במחשבון היטל השבחה, שאינו מחליף שומה אך ממחיש כמה ההיטל עשוי לגרוע מהתמורה נטו.

גם לקונה יש סיבה לברר את הדברים לפני החתימה. קונה שהחוזה אינו מגן עליו עלול לגלות שתוכנית שאושרה סמוך למועד העסקה מגולגלת לפתחו, או שתוכנית שתאושר אחרי שיירשם כבעלים תחייב אותו ביום שירצה להרחיב את הדירה או למכור אותה. לכן עורך הדין של הקונה בודק בוועדה המקומית אילו תוכניות חלות על הנכס ואילו נמצאות בהליכי אישור, מוודא שהמוכר יציג את אישור הוועדה לפני העברת יתרת התמורה, ומעגן את חלוקת הנטל בלשון ברורה. הבדיקה הזאת קצרה בהרבה מהמחלוקת שעלולה להיוולד מהיעדרה.

כשהשומה גבוהה מדי: שמאי מכריע, ועדת ערר ו־45 ימים

שומת היטל השבחה היא חוות דעת של שמאי מטעם הוועדה המקומית, לא פסק דין. התוספת השלישית מבחינה בין שני סוגי מחלוקת. כשהוויכוח הוא על השווי, כלומר על הסכום, מבקשים מיושב ראש מועצת שמאי המקרקעין למנות שמאי מכריע, ועל הכרעתו אפשר לערור לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה. כשהוויכוח משפטי, למשל אם בכלל נוצרה השבחה, אם העסקה היא מימוש או אם חל פטור, מגישים ערר לוועדת הערר. על החלטות ועדת הערר אפשר לערער לבית המשפט לעניינים מינהליים. המועד לפעולה הוא 45 ימים מקבלת השומה, כמפורט במדריך לשומת היטל השבחה, ומועד שחלף סוגר דלתות שקשה לפתוח מחדש.

פרשת ארסוף ממחישה כמה רחב יכול להיות הפער. שמאי הוועדה העריך את ההשבחה בכ־2.76 מיליון ש״ח, השמאי מטעם הבעלים בכ־421 אלף ש״ח, והשמאי המכריע קבע כ־1.55 מיליון ש״ח. בין היתר קיבל השמאי המכריע את הטענה שזכויות שאושרו כבר ב־2017 ולא נוצלו היו חלק מהשווי שלפני התוכנית, ולכן אינן השבחה חדשה. ההכרעה הפחיתה את הדרישה בכ־44%, ועדיין חייבה את הבעלים בהרבה יותר ממה שהציע השמאי שלהם. מכאן הלקח: השגה על שומה אינה מאבק על אפס אלא בדיקה רכיב אחר רכיב, של עסקאות ההשוואה, של המצב התכנוני הקודם ושל זכויות שהיו קיימות לפני התוכנית.

התמונה הארצית מלמדת שהמחלוקות האלה אינן שוליות. לפי דוח מבקר המדינה, בשנים 2018 עד 2022 הוגשו לוועדות הערר המחוזיות 15,287 עררים, ו־6,991 מהם, 46%, עסקו בשומות היטל השבחה. בעררים שנבדקו עמד משך הטיפול הממוצע על 429 ימים. מוכר שמגלה את השומה ערב החתימה עלול לנהל מחלוקת ארוכה בזמן שהקונה ממתין לרישום. מי שכבר נמצא בתוך מחלוקת יכול לבקש מהוועדה המקומית הסדר של ערובה, כך שהרישום לא ייעצר עד ההכרעה, והתנאים נקבעים מול הוועדה.

פטור לדירת מגורים: 140 מ״ר וארבע שנים

הפטור המוכר ביותר לבעלי דירות קבוע בסעיף 19(ג) לתוספת. לפי פסקה (1), בנייה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות כשהמחזיק או קרובו ביקשו היתר לבנייה שתשמש למגוריהם, ובלבד שהשטח הכולל של הדירה אחרי הבנייה אינו עולה על 140 מ״ר; על הבנייה שמעבר לכך משלמים היטל בשיעור יחסי. לפי פסקה (2), גם העברת הבעלות בדירה כזו אינה מימוש, אם השתמשו בה למגורים מגמר הבנייה ועד המכירה במשך ארבע שנים לפחות.

בית המשפט העליון הסביר במרץ 2026, בבר״ם 3720/22, שהפטור פועל בשני שלבים: תחילה התשלום נדחה עד המימוש הבא, ורק אחרי ארבע שנות מגורים הדחייה הופכת לפטור מלא. המשמעות למוכר ברורה. מי שהרחיב את דירתו ומוכר אותה לפני שחלפו ארבע שנים מגמר הבנייה עלול לגלות שהחבות שנדחתה מתעוררת ביום המכירה. באותו פסק דין נקבע גם שמי שמחזיק רק בחלק מדירה יכול לקבל פטור בשיעור יחסי לחלקו, כל עוד הזכויות נשארו בידיו. התוספת מונה פטורים נוספים, וכל אחד מהם נבחן לפי תנאיו.

דירה בבניין שמיועד לפינוי בינוי

מי שמוכר או קונה דירה בבניין שמיועד לפינוי בינוי צריך להביא בחשבון שינוי שמתקרב. לפי דיווח במרכז הנדל״ן מ־1.11.2026, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הודיעה לרשויות המקומיות שעליהן לקבוע עד 1.5.2027 את שיעור ההיטל בפרויקטים של פינוי בינוי: פטור מלא, 25% או 50%. ברשות שלא תחליט יחול שיעור אחיד של 25% על תוכניות שיוגשו מאותו מועד. השיעור שייקבע ישפיע על כדאיות הפרויקטים, ולכן גם על ערכן של דירות בבניינים כאלה, עוד לפני שנחתם הסכם עם יזם.

הוויכוח על עתיד ההיטל, והמשמעות למי שמוכר עכשיו

דברי ארביב נאמרו בפאנל שעסק בשאלה לאן הולך מנגנון היטלי ההשבחה, והם משקפים תחושה רחבה בענף: ההיטל, שנועד להחזיר לציבור מחצית מעליית השווי שיצר התכנון, הפך למוקד של מחלוקות ממושכות. באותו פאנל נאמר שמחלוקות על ההיטל יכולות לעכב פרויקט שבע עד שמונה שנים. ארביב הציע לבחון מנגנון חישוב שאינו נשען על השוואת שווי הקרקע לפני אישור התוכנית ואחריו, אבל הבהיר שאינו מעורב בהצעה קונקרטית.

כל עוד הכנסת לא שינתה את התוספת השלישית, השומות נערכות לפי הכללים הקיימים, והמועדים להשגה רצים כרגיל. מי שמוכר דירה בחודשים הקרובים אינו יכול לבנות על רפורמה שטרם נוסחה. הוא כן יכול לדרוש שומה מוקדם, לבדוק אותה לעומק ולנסח חוזה שמחלק את הסיכון בבהירות.

כל שומה נשענת על תוכנית מסוימת, על עסקאות השוואה ועל מצב תכנוני קודם, ואת כולם אפשר לבדוק. מי שמוכר דירה וקיבל שומה, או רוצה להעריך את החבות לפני שהוא חותם, יכול לפנות למשרד לבדיקת המקרה שלו בתחום תכנון ובנייה והיטל השבחה: האם יש חבות, על מי היא מוטלת לפי החוזה, ואם יש טעם להשיג על הסכום ובאיזו דרך. המשרד מייצג לקוחות בכל הארץ.

שאלות ותשובות

מי משלם היטל השבחה במכירת דירה, המוכר או הקונה?

לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה החבות מוטלת על בעל המקרקעין, ובמקרקעין שהוחכרו לדורות על החוכר. לכן במכירה המוכר נושא בהיטל על השבחה שנוצרה בתקופת בעלותו. חוזה המכר יכול לקבוע חלוקה אחרת, וטוב שיקבע במפורש מי משלם בשל תוכניות שאושרו עד יום החתימה ומי בשל תוכניות שיאושרו אחריו.

מתי משלמים היטל השבחה?

ההשבחה מוערכת ליום אישור התוכנית, ההקלה או השימוש החורג, אבל ההיטל משולם רק במימוש הזכויות: קבלת היתר שלא ניתן היה לתת בלי התוכנית, התחלת שימוש שהותר בעקבותיה, או העברת הזכויות בנכס, ובכלל זה מכירה. העברה על פי דין והעברה ללא תמורה לקרוב אינן נחשבות מימוש, והחבות ממתינה למימוש הבא.

אפשר לרשום מכירה בטאבו בלי לשלם היטל השבחה?

לא ניתן לרשום בפנקסי המקרקעין פעולה שיש בה מימוש זכויות כל עוד ההיטל לא שולם או הוסדר. כשיש מחלוקת על השומה, אפשר לבקש מהוועדה המקומית הסדר של ערובה כדי שהרישום לא ייעצר עד ההכרעה. התנאים נקבעים מול הוועדה, ולכן פונים אליה מוקדם ככל האפשר.

כמה זמן יש לערער על שומת היטל השבחה?

המועד לפעולה הוא 45 ימים מקבלת השומה. במחלוקת על הסכום מבקשים מינוי של שמאי מכריע, ועל הכרעתו אפשר לערור לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה. במחלוקת משפטית, למשל אם חל פטור או אם העסקה היא בכלל מימוש, מגישים ערר לוועדת הערר.

אפשר לדעת את גובה ההיטל לפני שחותמים על חוזה המכר?

כן. בעל המקרקעין רשאי לדרוש מהוועדה המקומית שומה, ולפי דוח מבקר המדינה משנת 2024 יש להכין שומה כזו בתוך 90 ימים. דרישה שמוגשת לפני תמחור הדירה מאפשרת לכלול את ההיטל במשא ומתן ולהשיג על השומה בלי לעכב את העסקה.

מה ההבדל בין היטל השבחה למס שבח?

היטל השבחה משולם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, והוא מחצית מעליית השווי שנוצרה בגלל תוכנית, הקלה או שימוש חורג. מס שבח משולם לרשות המסים על הרווח במכירה. אלה שתי חבויות נפרדות, ושתיהן יכולות לחול באותה מכירה.

מקורות

המאמר מציג מידע כללי ואינו תחליף לייעוץ משפטי בעניין הספציפי שלכם. עוד על תכנון ובנייה והיטל השבחה · לפנייה למשרד