מס שבח: מי משלם, איך מחושב ומה עושים כשהשומה גבוהה

על מה משלמים מס שבח ומי משלם

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג־1963, מטיל מס שבח על מכירה של זכות במקרקעין: דירה, בית, מגרש, חנות או משרד. החייב במס הוא המוכר. הקונה משלם מס רכישה, וזה מס נפרד.

המס מוטל על השבח, כלומר על ההפרש בין שווי המכירה לבין שווי הרכישה וההוצאות המותרות בניכוי. גם העברה בלי תמורה, כמו מתנה, נחשבת מכירה לפי החוק, אבל לחלק מההעברות האלה יש פטור, למשל מתנה לקרוב והעברה בין בני זוג.

איך מחושב המס

כל עלות מוצמדת למדד המחירים לצרכן מיום שהוצאה ועד יום המכירה. הרווח שנובע מעליית המדד פטור ממס, למעט החלק שנצמח עד 31.12.1993, שחייב ב־10%. היתרה היא השבח הריאלי, ועליו משולם המס.

יחיד משלם ככלל 25% על השבח הריאלי שנצמח מ־1.1.2012. כשהנכס נרכש לפני כן, השבח מחולק ליניארית לפי ימים בין התקופות, ולכל תקופה שיעור משלה. בדירת מגורים מזכה שאינה פטורה, למשל דירה שנייה, חל חישוב ליניארי מוטב: החלק של השבח שנצמח עד 31.12.2013 פטור, והיתרה חייבת ב־25%, בתנאים שבחוק. חברה משלמת לפי שיעור מס החברות.

מהשבח מנכים הוצאות שהחוק מתיר: מס הרכישה ששולם, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, שמאות, היטל השבחה והשקעות בהשבחת הנכס. כל הוצאה מוצמדת מיום שהוצאה, ולכן שומרים חשבוניות וקבלות לאורך כל שנות הבעלות. לחישוב משוער יש מחשבון מס שבח.

פטורים: קודם בודקים, אחר כך חותמים

הפטור הנפוץ הוא לדירת מגורים יחידה: הדירה בבעלותכם 18 חודשים לפחות, ולא מכרתם דירה אחרת בפטור כזה ב־18 החודשים שלפני המכירה. לדירה ששוויה עולה על התקרה שבחוק, הפטור חל רק עד התקרה. יש גם פטור לדירה שהתקבלה בירושה, בתנאים שבחוק, ופטור על מתנה לקרוב.

לתנאי של דירה יחידה יש חריגים, למשל חלק של עד שליש בדירה אחרת, חלק בדירה שהתקבלה בירושה, ודירה חלופית שנקנתה סמוך למכירה. מי שמחזיק שתי דירות בודק את סדר המכירות לפני שהוא חותם, כי הסדר יכול לקבוע אם יחול פטור.

הפטור משפיע על המחיר שמשתלם לכם לקבל, ולכן בודקים אותו לפני החתימה ולא אחריה. אפשר להתחיל בבדיקת פטור ממס שבח. גם מי שזכאי לפטור חייב לדווח על המכירה ולבקש את הפטור בהצהרה.

דיווח, תשלום, שומה והשגה

המוכר והקונה מגישים הצהרה לרשות המסים בתוך 30 ימים מיום המכירה. ההגשה מקוונת, ובדרך כלל עורך הדין שמלווה את העסקה מגיש אותה. בהצהרה המוכר מחשב את המס בעצמו, וזו השומה העצמית.

את המס משלמים בתוך 60 ימים מיום המכירה. אפשר לדחות את התשלום רק כל עוד הדירה לא נמסרה לקונה, הקונה לא שילם יותר מ־40% מהמחיר, ולא ניתן ייפוי כוח בלתי חוזר לרישום על שמו. איחור בדיווח או בתשלום מוסיף הפרשי הצמדה וריבית, ועלול להוסיף קנס. בלי אישור שהמס שולם או שניתן פטור, לא רושמים את הדירה על שם הקונה בטאבו.

רשות המסים יכולה לקבל את השומה העצמית או לקבוע שומה לפי מיטב השפיטה, אחרי שהזמינה את המוכר לדיון ובהחלטה מנומקת. על השומה מגישים השגה בכתב בתוך 30 ימים מיום שנמסרה ההודעה. ההחלטה בהשגה ניתנת ככלל בתוך שמונה חודשים, ואם לא ניתנה בזמן, רואים את ההשגה כאילו התקבלה. על ההחלטה בהשגה מגישים ערר לוועדת ערר בתוך 30 ימים.

מס שבח בכל הארץ

המשרד מייצג לקוחות בתיקי מס שבח מכל הארץ: מירושלים ומהשפלה, מבאר שבע, מאשדוד ומאשקלון, מחיפה ומהצפון, מהשרון ומגוש דן. הפגישות מתקיימות בשני הסניפים במודיעין, בסניף במגדלי WE בתל אביב או בשיחת וידאו, ואת המסמכים אפשר לשלוח מראש בוואטסאפ. הייצוג נעשה בבתי המשפט, בבתי הדין לעבודה ובוועדות התכנון בכל הארץ. איך עובדים עם לקוחות מכל הארץ.

שאלות נפוצות