עורך דין מכירת דירה: ליווי המוכר מהבדיקה הראשונה ועד הרישום

לפני שמפרסמים: מה המוכר בודק

מתחילים בנסח טאבו מרשם המקרקעין, או באישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת כשהדירה לא רשומה בטאבו. בודקים שהזכויות רשומות על שם כל המוכרים, והאם רשומים משכנתא, עיקול או הערת אזהרה לטובת מישהו אחר. פער בין הרישום לבין המצב בפועל, כמו תוספת שנבנתה בלי היתר או מחסן שלא שייך לדירה, מתגלה בדרך כלל בבדיקה של הקונה, ועדיף שתגלו אותו קודם.

כשיש כמה בעלים, למשל יורשים או בני זוג שנפרדו, המכירה דורשת הסכמה של כולם, וכל אחד מהם חותם על ההסכם. כשאין הסכמה, הדרך היא פירוק שיתוף בבית המשפט.

בודקים גם את המסים. את מס השבח משלם המוכר, ולפעמים יש פטור. אם חל על הדירה היטל השבחה בשל תוכנית שאושרה, הוא נגבה במימוש, ומכירה היא מימוש. שני התשלומים משפיעים על המחיר שמשתלם לכם לקבל. על החישוב ועל הפטורים הרחבנו בעמוד מס שבח.

זיכרון דברים והסכם המכר

לא חותמים על זיכרון דברים או על טופס של מתווך לפני שעורך דין רואה אותו. לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ״ט־1969, התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב, ומסמך קצר שכולל את הנכס, הצדדים, המחיר והמועדים עלול לחייב כחוזה. מוכר שחתם בחופזה עלול לגלות שהתחייב למחיר או למועד שלא התכוון אליהם.

בהסכם המכר המוכר דואג לשלושה דברים: שהכסף מגיע לפני שהוא מוותר על הזכויות, שהמשכנתא שלו נמחקת מתוך הכסף של הקונה, ושיש לו דרך לבטל את העסקה ולמחוק את הערת האזהרה אם הקונה לא משלם. התשלומים נקבעים בשלבים: חלק בחתימה, חלק אחרי רישום הערת אזהרה לטובת הקונה, והיתרה כנגד מסירת החזקה. את המפתח מוסרים רק כשמלוא התמורה שולמה, או הופקדה בנאמנות לפי ההסכם.

המוכר צריך גם לגלות לקונה את מה שהוא יודע על הדירה. סעיף 16 לחוק המכר, התשכ״ח־1968, מטיל על המוכר אחריות לאי־התאמה שנובעת מעובדות שידע או שהיה עליו לדעת ולא גילה, גם כשבחוזה כתוב שהדירה נמכרת ״במצבה״. על כך הרחבנו במאמר ליקויים בדירה יד שנייה.

משכנתא על הדירה

דירות רבות נמכרות כשרשומה עליהן משכנתא. המוכר מבקש מהבנק מכתב כוונות, שמפרט כמה צריך לשלם כדי לסלק את ההלוואה ומתחייב למחוק את המשכנתא אחרי התשלום. בהסכם קובעים שחלק מהתשלומים של הקונה יועבר ישירות לבנק של המוכר, עד שההלוואה נפרעת.

כשהקונה לוקח משכנתא, גם הבנק שלו צריך ביטחונות, ולכן המוכר חותם על התחייבות לרישום משכנתא לטובת הבנק של הקונה. עורך הדין של המוכר מתאם בין שני הבנקים ובודק שכל העברה מגיעה ליעדה.

אחרי החתימה: דיווח, אישורים ורישום

המוכר והקונה מדווחים לרשות המסים על העסקה בתוך 30 ימים מיום החתימה, גם כשמבקשים פטור. ההצהרה מוגשת באופן מקוון, ובדרך כלל בידי עורך הדין. מס השבח, אם יש, משולם בתוך 60 ימים, למעט מקרים שבהם החוק מאפשר לדחות אותו.

כדי לרשום את הדירה על שם הקונה צריך אישור מרשות המסים שהמסים שולמו או שניתן פטור, ואישור מהרשות המקומית שאין לה חובות על הנכס, כמו ארנונה והיטלים. בעירייה האישור ניתן לפי סעיף 324 לפקודת העיריות. בסוף נמחקות המשכנתא והערת האזהרה, והבעלות נרשמת על שם הקונה. עד שזה קורה, העסקה לא הסתיימה מבחינת המוכר.

מכירת דירה בכל הארץ

המשרד מייצג לקוחות בתיקי מכירת דירה מכל הארץ: מירושלים ומהשפלה, מבאר שבע, מאשדוד ומאשקלון, מחיפה ומהצפון, מהשרון ומגוש דן. הפגישות מתקיימות בשני הסניפים במודיעין, בסניף במגדלי WE בתל אביב או בשיחת וידאו, ואת המסמכים אפשר לשלוח מראש בוואטסאפ. הייצוג נעשה בבתי המשפט, בבתי הדין לעבודה ובוועדות התכנון בכל הארץ. איך עובדים עם לקוחות מכל הארץ.

שאלות נפוצות