מכירת בית: מוכר שלא דאג לרישום בזמן לא הצליח לבטל את החוזה

13.11.2026בית המשפט המחוזי בחיפה

ת״א 4166-09-24ניתן ב־1.2.2026

מה קרה

בחוזה למכירת בית התחייב המוכר להמציא את כל האישורים לרישום ולרשום את הזכויות על שם הקונים בתוך שישה חודשים מהחתימה. נקבע שאם האישורים יתעכבו, חלק מהתמורה יופקד בנאמנות אצל עורכת הדין של המוכר. הקונים מסרו לעורכת הדין שיק על חלק מהמחיר, והיא לא הפקידה אותו ושמרה אותו אצלה.

שישה חודשים עברו בלי רישום. עורך הדין של הקונים שלח מכתב התראה ודרש את הפיצוי המוסכם שבחוזה, ובבית התגלו גם ליקויי בנייה. בהמשך השיגו הקונים בעצמם את האישור מהעירייה ורשמו את הבית על שמם. המוכר תבע לבטל את החוזה ולהשיב לו את הנכס. הוא טען שהרישום נעשה שלא כדין על סמך העתקים, ושהוסכם שהשיק לא יופקד.

מה נפסק

בית המשפט המחוזי בחיפה דחה את התביעה. נקבע שהמוכר הפר את החוזה הפרה יסודית, כי ההתחייבות להמציא אישורים ולרשום בזמן היא התחייבות לתוצאה, ולא רק התחייבות להשתדל. הטענה שהוסכם לא להפקיד את השיק נדחתה: שינויים בחוזה היו צריכים להיעשות בכתב, והראיות לכך היו עדות שמיעה בלי תיעוד. גם טענת המרמה נדחתה. המסמכים לא זויפו, ולפי הנוהג בלשכת רישום המקרקעין די בהצהרה של עורך דין שההעתקים נאמנים למקור.

עוד נקבע שהקונים רשאים לקזז את יתרת התמורה מול הפיצוי המוסכם ומול הנזק מהליקויים. לקיזוז לא נדרשת צורה מיוחדת, ואפשר ללמוד עליו מהתנהגות הצדדים. ולבסוף, גם אם אי התשלום היה הפרה יסודית, המוכר לא שלח התראה ולא הודעת ביטול בזמן אמת, והמשיך לקיים את החוזה. בכך ויתר על זכותו לבטל.

מה זה אומר לכם

מוכר שמתחייב להשלים רישום בתוך מועד מוגדר צריך לעמוד בו, וקשה לו לטעון אחר כך שעשה כמיטב יכולתו. קונה שהמוכר מפר כלפיו את החוזה יכול, בנסיבות מתאימות, לקזז את הנזק מהתשלום שעוד נותר. את הקיזוז מודיעים בכתב ומתעדים.

מי שרוצה לבטל חוזה בגלל הפרה צריך לפעול בזמן: לשלוח התראה והודעת ביטול. מי שממשיך לקיים את החוזה כאילו לא קרה דבר עלול לאבד את זכות הביטול. גם הסכמות שמגיעים אליהן אחרי החתימה עושים בכתב. עוד על הנושא בעמודים חוזי מקרקעין ומכירת דירה.

שאלות ותשובות

מקור: בית המשפט המחוזי בחיפה, ת״א 4166-09-24; לפי מרכז הנדל״ן, 23.9.2026. לפסק הדין המלא

התקציר נועד להסבר כללי ואינו ייעוץ משפטי.

עוד על עסקאות מקרקעין