עורך דין ליקויי בנייה: תקופת הבדק, הודעה לקבלן ותביעה

מה הקבלן חייב לתקן

חוק המכר (דירות), התשל״ג־1973, מטיל על הקבלן אחריות לאי־התאמה בדירה שמכר: ליקוי בבנייה, בחומרים או בתכנון, או סטייה מהחוזה ומהמפרט. האחריות נמדדת בשתי תקופות: תקופת בדק, ואחריה תקופת אחריות של שלוש שנים.

תקופת הבדק מתחילה עם מסירת הדירה, ואורכה תלוי בסוג הליקוי. לפי התוספת לחוק בנוסחה הנוכחי: ליקוי כללי שנה אחת; משקופים, נגרות, אלומיניום וריצוף פנים שנתיים; מכונות, מנועים ודוודים שלוש שנים; צנרת ואיטום המבנה ארבע שנים; סדקים ברוחב של יותר מ־1.5 מ״מ ברכיבים שאינם נושאים חמש שנים; והתנתקות או התקלפות של חיפוי החוץ שבע שנים.

את התקופות האלה אי אפשר לקצר בחוזה. סעיף בחוזה הקבלן שמצמצם את האחריות שבחוק לא תקף, כי את הוראות החוק אפשר לשנות רק לטובת הקונה.

על מי נטל ההוכחה

ליקוי שהתגלה בתקופת הבדק, הקבלן חייב לתקן, אלא אם הוא מוכיח שהליקוי נגרם באשמת הקונה, למשל בגלל שימוש לא סביר או שיפוץ שהקונה עשה. בתקופת האחריות המצב מתהפך: הקונה צריך להוכיח שהליקוי נובע מהתכנון, מהעבודה או מהחומרים.

לכן לא מחכים. ליקוי שתועד ונמסר לקבלן בתקופת הבדק קל הרבה יותר להוכיח מליקוי שמדווח עליו שנים אחר כך.

מה עושים כשמתגלים ליקויים

פרוטוקול המסירה הוא המסמך הראשון. רושמים בו כל ליקוי שנראה ביום המסירה, ועדיף להגיע למסירה עם מהנדס. ליקויים שמתגלים אחר כך מודיעים עליהם לקבלן בכתב, עם תמונות ותאריכים, ושומרים העתק של כל פנייה.

על ליקוי שאפשר היה לגלות בבדיקה סבירה צריך להודיע לקבלן בתוך שנה מקבלת החזקה בדירה. ליקוי נסתר, שהתגלה מאוחר יותר, מודיעים עליו סמוך לגילוי.

החוק מחייב לתת לקבלן הזדמנות סבירה לתקן. אם הקבלן לא מגיע, מתקן חלקית או שהליקוי חוזר, מזמינים חוות דעת מהנדס שמפרטת את הליקויים, את הסיבה להם ואת עלות התיקון, ושולחים מכתב דרישה.

תביעה נגד הקבלן

כשהקבלן מסרב לתקן או לא מתקן כראוי, מגישים תביעה. בית המשפט יכול לחייב את הקבלן לתקן. כשהקבלן קיבל הזדמנות ולא ניצל אותה, או כשהליקוי לא ניתן לתיקון, אפשר לקבל פיצוי כספי במקום תיקון. לפי הנסיבות תובעים גם ירידת ערך, שכר דירה בתקופת התיקונים ועוגמת נפש.

ליקויים ברכוש המשותף, כמו הגג, הלובי, החניון והמערכות המשותפות, מטופלים בדרך כלל יחד, דרך נציגות הבית ועם חוות דעת אחת לכל הבניין. כך חוסכים בעלויות ומונעים תביעות כפולות.

שימו לב להתיישנות. לפי הפסיקה, תביעה על ליקויים גלויים מתיישנת ככלל שבע שנים מקבלת החזקה בדירה, והחובה לתת לקבלן הזדמנות לתקן לא עוצרת את מרוץ ההתיישנות.

ליקויי בנייה בדירה חדשה בכל הארץ

המשרד מייצג לקוחות בתיקי ליקויי בנייה בדירה חדשה מכל הארץ: מירושלים ומהשפלה, מבאר שבע, מאשדוד ומאשקלון, מחיפה ומהצפון, מהשרון ומגוש דן. הפגישות מתקיימות בשני הסניפים במודיעין, בסניף במגדלי WE בתל אביב או בשיחת וידאו, ואת המסמכים אפשר לשלוח מראש בוואטסאפ. הייצוג נעשה בבתי המשפט, בבתי הדין לעבודה ובוועדות התכנון בכל הארץ. איך עובדים עם לקוחות מכל הארץ.

שאלות נפוצות

שאלות ותשובות בתחום

• הקבלן לא מתקן את הליקויים בדירה. מה עושים?

לכל השאלות והתשובות