עורך דין פיצול דירות: מתי מותר לפצל ואיך מקבלים היתר

פיצול דירה: מתי הוא חוקי

פיצול הופך יחידת דיור אחת לשתיים או יותר, בדרך כלל עם כניסה נפרדת, מטבח ושירותים בכל יחידה. לפי חוק התכנון והבנייה, התשכ״ה־1965, זו תוספת של יחידת דיור, ולכן היא טעונה היתר בנייה. כשהתוכנית החלה על המגרש מתירה פחות יחידות, צריך גם הקלה או שינוי תוכנית.

פיצול בלי היתר הוא עבודה ושימוש בלי היתר. החוק מאפשר לרשויות האכיפה להטיל קנסות מנהליים, להוציא צווים להפסקת השימוש ולהריסה ולפתוח בהליך פלילי. גם כשאיש לא מתלונן, הבעיה עולה בדרך כלל כשמוכרים את הנכס או מבקשים משכנתא.

בית צמוד קרקע: הקלה לפיצול לפי סעיף 147ב

תיקון 155 לחוק התכנון והבנייה, מאוגוסט 2024, הוסיף את סעיף 147ב, ״הקלה לפיצול דירות״. לפי הסעיף, הוועדה המקומית נותנת הקלה ליחידת דיור אחת נוספת לכל יחידה קיימת בבית צמוד קרקע, בפיצול, בתוספת שטח או בשניהם, גם כשהתוכנית קובעת שסטייה כזו היא סטייה ניכרת. בית צמוד קרקע לעניין זה הוא יחידה במגרש שמיועד לעד ארבע יחידות לדונם, שאין מעליה או מתחתיה יחידת דיור אחרת.

התנאים העיקריים: בפיצול בלי תוספת שטח, היחידה הקיימת היא לפחות 120 מ״ר. כל יחידה אחרי הפיצול היא לפחות 45 מ״ר, עם מטבח, שירותים וכניסה נפרדת. תוספת השטח מוגבלת ל־45 מ״ר. התוכנית החלה נכנסה לתוקף לפני 7.8.2017, והמגרש אינו בתחום השפעה של המטרו. הוועדה המקומית רשאית לקבוע מכסה של יחידות נוספות בתחומה, ולסרב כשמבני הציבור, השטחים הפתוחים, התשתיות והחניה לא עומדים בתוספת.

היחידה הנוספת משמשת להשכרה או למגורי קרוב בלבד, ואי אפשר למכור או להעביר אותה בנפרד מהבית. לפני שהיתר יוצא נרשמת על כך הערה. היטל ההשבחה על ההקלה לפיצול הוא 34% מההשבחה, במקום מחצית ההשבחה, ומחציתו משולמת עם ההיתר. על תוספת שטח ועל הפיכת מרתף או מחסן למגורים משלמים לפי הכלל הרגיל. על המועד לערער על שומה הרחבנו במדריך הגיעה שומת היטל השבחה: יש 45 ימים לפעול.

הסעיף חל על בקשות שהוגשו עד 1.6.2025, אלא אם המועד הוארך, ובשנת 2025 פורסמה טיוטת צו להארכה. לפני שמגישים בודקים מול הוועדה המקומית אם המסלול פתוח לבקשות חדשות, ואם לא, מה הדרך האחרת לבקש את היחידה הנוספת.

דירה בבניין משותף

סעיף 147ב לא חל על דירה שיש מעליה או מתחתיה דירה אחרת. בבניין משותף, דירה נוספת מגדילה את מספר יחידות הדיור ואת העומס על הרכוש המשותף, על החניה ועל המערכות. לכן נדרשים היתר, ובדרך כלל גם הקלה או תוכנית, והשכנים מקבלים הודעה ורשאים להתנגד.

ועדת ערר מחוזית קבעה שבעל דירה אינו יכול להגיש לבדו תוכנית לפיצול הדירה שלו, גם כשהפיצול נעשה כולו בתוך הדירה, משום שתוספת דירה מגדילה את הצפיפות בבניין. לפי תקנות התכנון והבנייה, תוכנית כזו דורשת הסכמה של 60% מבעלי הדירות. כדי לרשום שתי דירות נפרדות בפנקס הבתים המשותפים צריך גם לתקן את רישום הבית המשותף.

קונים נכס מפוצל: מה בודקים

בית או דירה שפוצלו נמכרים לא פעם עם הבטחה להכנסה משכירות. לפני החתימה בודקים בתיק הבניין בוועדה המקומית אם יש היתר לשתי יחידות, ואם אין, מה המצב: בקשה תלויה, הקלה שאושרה או חריגה. בודקים גם נסח טאבו ותקנון, הערות שנרשמו על הנכס, צווים וקנסות, ואיך הרשות המקומית מחייבת את היחידות בארנונה.

פיצול בלי היתר עלול לעכב משכנתא, והקונה עלול לרשת את האכיפה ואת עלות ההסדרה או ההחזרה למצב הקודם. כשיש חריגה, ההסכם צריך לומר זאת במפורש ולקבוע מי אחראי ומה קורה אם תיפתח אכיפה. גם המוכר צריך לגלות את המצב, כדי לא להיחשף לתביעה אחרי המכירה.

פיצול דירות בכל הארץ

המשרד מייצג לקוחות בתיקי פיצול דירות מכל הארץ: מירושלים ומהשפלה, מבאר שבע, מאשדוד ומאשקלון, מחיפה ומהצפון, מהשרון ומגוש דן. הפגישות מתקיימות בשני הסניפים במודיעין, בסניף במגדלי WE בתל אביב או בשיחת וידאו, ואת המסמכים אפשר לשלוח מראש בוואטסאפ. הייצוג נעשה בבתי המשפט, בבתי הדין לעבודה ובוועדות התכנון בכל הארץ. איך עובדים עם לקוחות מכל הארץ.

שאלות נפוצות