שינויים בדירה מקבלן: שינויי דיירים, זיכויים ותשלום מוגן

מה הקבלן חייב לאפשר

דירה מקבלן נמכרת לפי חוזה המכר והמפרט. חוק המכר (דירות), התשל״ג־1973, מחייב את המוכר לצרף מפרט לחוזה, בנוסח שנקבע בצו מכר דירות (טופס של מפרט), התשל״ד־1974. החוק לא מחייב את הקבלן לבצע כל שינוי שהרוכש מבקש. מה אפשר לשנות, עד איזה שלב בבנייה ובאיזה מחיר נקבע בחוזה ובנספח השינויים, ולכן קוראים אותם לפני החתימה.

תיקון לצו שאושר בשנת 2015 קבע שהמפרט יכלול מחירי זיכוי לפריטים מרכזיים: ריצוף לפי מטר רבוע, ארונות מטבח, ארון אמבטיה וארונות אחרים, כלים סניטריים, ושינוי מיקום או תוספת של אביזרי חשמל. המטרה היא שהרוכש יידע מראש כמה שווה ויתור על פריט וכמה יעלו שינוי או תוספת. התיקון חל על בניינים שבנייתם עוד לא הגיעה לשלב היסודות כשנכנס לתוקף.

סכום הזיכוי במפרט נמוך לא פעם ממחיר הפריט בשוק. לפני שמוותרים על המטבח או על הכלים הסניטריים כדי להתקין לבד, משווים את הזיכוי למחיר האמיתי ובודקים מה קורה לאחריות על מה שמותקן בנפרד.

הסכם שינויים בכתב

כל שינוי, גם קטן, נרשם במסמך חתום: מה בדיוק משתנה, לפי איזו תוכנית, באיזה חומר ודגם, מה המחיר ומה הזיכוי. הבטחה בעל פה של נציג המכירות או של מנהל העבודה קשה להוכחה. הדמיות בפרסום הן בדרך כלל להמחשה בלבד, והמחייב הוא התוכנית והמפרט שצורפו לחוזה.

ההסכם קובע גם עד מתי אפשר לבקש שינויים ואם השינוי משפיע על מועד המסירה. קבלן שמאחר במסירה עשוי לטעון שהשינויים של הרוכש גרמו לאיחור, ולכן מתעדים את מועדי הבקשה והאישור וקובעים מראש בכתב אם השינוי דוחה את המועד ובכמה. כך אפשר לחשב נכון את הפיצוי על איחור במסירה.

לגבי פריטים שהותקנו בשינוי, קובעים במפורש מי אחראי לליקויים בהם, ומה קורה לאחריות של הקבלן כשהרוכש מביא בעל מקצוע משלו.

איך משלמים על שינויים בלי לסכן את הכסף

לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל״ה־1974, קבלן לא רשאי לקבל מהרוכש יותר מ־7% ממחיר הדירה בלי להבטיח את הכסף, למשל בערבות בנקאית, בפוליסת ביטוח או בהערת אזהרה. תשלומים על שינויים ושדרוגים מגיעים לפעמים לסכומים גבוהים, ולכן בודקים שגם הם מוגנים.

משרד הבינוי והשיכון הזהיר בשנת 2022 שתשלום על שינויי דיירים ישירות לקבלן המבצע, כשהוא גוף נפרד מהמוכר והחשבונית יוצאת ממנו, עלול להישאר מחוץ לבטוחות של חוק המכר אם הפרויקט נתקע. הדרך הבטוחה היא לשלם למוכר עצמו, לקבל ממנו חשבונית ולוודא שהסכום מכוסה בבטוחה.

שינויים שדורשים היתר, ובדיקה במסירה

שינוי פנימי שאינו נוגע בשלד, כמו הזזת מחיצה או הוספת נקודות חשמל, אפשרי בדרך כלל בהסכמת הקבלן, כל עוד הבנייה לא עברה את השלב שבו הוא מבוצע. שינוי שחורג מהיתר הבנייה, כמו שינוי בחזית, סגירת מרפסת או שינוי בקירות החוץ, מחייב שינוי בהיתר לפי חוק התכנון והבנייה, התשכ״ה־1965, וקבלנים בדרך כלל לא מאשרים אותו. שינויים בממ״ד כפופים לדרישות פיקוד העורף.

במסירת הדירה בודקים שהשינויים בוצעו כפי שסוכם. פער בין מה שסוכם לבין מה שנמסר רושמים בפרוטוקול המסירה, כמו כל אי־התאמה אחרת, ופועלים לפי הכללים של ליקויי בנייה בדירה חדשה.

שינויים בדירה מקבלן בכל הארץ

המשרד מייצג לקוחות בתיקי שינויים בדירה מקבלן מכל הארץ: מירושלים ומהשפלה, מבאר שבע, מאשדוד ומאשקלון, מחיפה ומהצפון, מהשרון ומגוש דן. הפגישות מתקיימות בשני הסניפים במודיעין, בסניף במגדלי WE בתל אביב או בשיחת וידאו, ואת המסמכים אפשר לשלוח מראש בוואטסאפ. הייצוג נעשה בבתי המשפט, בבתי הדין לעבודה ובוועדות התכנון בכל הארץ. איך עובדים עם לקוחות מכל הארץ.

שאלות נפוצות