מה קרה
קרקע חקלאית בהרצליה שונתה ליעוד מגורים בתוכנית איחוד וחלוקה, שאושרה בלי הסכמת הבעלים. לפי התוכנית קיבלו הבעלים זכויות במושע בשני מגרשים חדשים, וחלק מהם החזיקו בפועל רק בחלק של דירה. ב־2017 חתמו הבעלים על פרוטוקול חלוקה: הם העבירו זכויות בין המגרשים, שילמו תשלומי איזון, וכל אחד קיבל דירות מסוימות.
כמה מהבעלים ביקשו פטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ״ה־1965. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצליה סירבה. ועדת הערר קיבלה את העררים, ובית המשפט המחוזי בתל אביב קיבל חלקית את ערעור הוועדה המקומית. שני הצדדים פנו לבית המשפט העליון.
מה נפסק
השופטת דפנה ברק־ארז, בהסכמת השופטים דוד מינץ ויחיאל כשר, קבעה שאין מניעה עקרונית שבעל זכויות בחלק מדירה יבקש פטור. הפטור חל בשיעור יחסי, לפי היקף הזכויות החלקיות בדירה שבאותו מגרש. הוא פועל בשני שלבים: תחילה התשלום נדחה עד מימוש הזכויות הבא, ואחרי ארבע שנים שבהן המחזיק או קרובו גרים בדירה, הדחייה הופכת לפטור מלא.
עוד נקבע שפרוטוקול החלוקה אינו הסכם שיתוף אלא הסכם להעברת זכויות בעלות, ולכן הוא ״מימוש זכויות״. המימוש חל רק על זכויות שהועברו בפועל. זכויות שהבעלים קיבלו בתוכנית ושמרו אצלם עדיין יכולות לקבל פטור. ערעור הוועדה המקומית נדחה ברובו. שישה מבקשים שנשארו עם זכויותיהם המקוריות זכאים לפטור חלקי, ושניים שהעבירו את כל זכויותיהם המקוריות אינם זכאים. השיעור המדויק ייקבע בידי שמאי הוועדה המקומית. לא נפסקו הוצאות.
מה זה אומר לכם
מי שמחזיק בחלק מדירה לא מאבד אוטומטית את האפשרות לבקש פטור מהיטל השבחה. אבל כל העברה של זכויות בין השותפים, גם בהסכם חלוקה פנימי עם תשלומי איזון, עלולה להיחשב מימוש ולצמצם את הפטור. לכן לפני שחותמים על הסכם חלוקה בודקים מה יקרה להיטל, ומגישים את בקשת הפטור עם פירוט של הזכויות שנשארו מהמצב המקורי.
עוד על הנושא במדריך היטל השבחה ובמחשבון היטל השבחה.
שאלות ותשובות
האם בעל חלק מדירה יכול לקבל פטור מהיטל השבחה?
בבר״ם 3720/22 קבע בית המשפט העליון שאין מניעה עקרונית לכך. הפטור חל בשיעור יחסי לפי היקף הזכויות בדירה, ורק על זכויות שלא הועברו לאחרים.
מקור: בית המשפט העליון, בר״ם 3720/22 (יחד עם בר״ם 3828/22 ובר״ם 3870/22), בעניין הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה; מרכז הנדל״ן, 17.3.2026; מרכז הנדל״ן, 10.11.2026. לפסק הדין המלא
התקציר נועד להסבר כללי ואינו ייעוץ משפטי.