מה קרה
שני רוכשים קנו דירות בבניין שבנתה חברת שמי אשקלוני בע״מ. החוזים נחתמו ב־2016 וב־2017, והדירות נמסרו במרץ ובאפריל 2021. הרוכשים גילו ליקויים, וב־16.1.2022, עוד בתוך שנת הבדק, הגישו תביעה על כ־241 אלף ש״ח. הם עשו זאת בלי לתת לחברה הזדמנות ראויה לתקן את הליקויים בעצמה.
בית משפט השלום בבת ים פסק להם פיצוי מופחת, לפי מה שהיה עולה לחברה לתקן בעצמה: 24,177 ש״ח לרוכש אחד ו־40,248 ש״ח לשני. בית המשפט המחוזי בתל אביב ביטל את הפיצוי על עלות התיקונים, בנימוק שמי שלא נתן לקבלן לתקן אינו זכאי לו.
מה נפסק
בית המשפט העליון, בפסק דין שכתב השופט אלכס שטיין בהסכמת השופטים דוד מינץ ויעל וילנר, החזיר את פסק הדין של בית משפט השלום על כנו. נקבע שרוכש שלא נתן למוכר הזדמנות לתקן, כפי שמחייב סעיף 4ב(א) לחוק המכר (דירות), התשל״ג־1973, אינו מאבד את הפיצוי. הפיצוי מופחת לעלות שהמוכר היה נושא בה אילו תיקן בעצמו, בלי הרווח והתקורה של קבלן חיצוני.
השופט שטיין ציין שהחוק אינו קובע סנקציה של שלילת הפיצוי, ושהוא נועד להגן על הרוכש כצרכן. הוא נשען גם על חובת הקטנת הנזק לפי סעיף 14(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל״א־1970. בתיק הזה הפער בין המחיר בשוק לעלות של הקבלן היה כ־20%. רק במקרים חריגים של חוסר תום לב קיצוני אפשר להפחית יותר. החברה חויבה גם בהוצאות של 5,000 ש״ח לכל רוכש.
מה זה אומר לכם
מי שמגלה ליקויים בדירה חדשה צריך קודם להודיע לקבלן בכתב ולתת לו הזדמנות סבירה לתקן. כך שומרים על הזכות לפיצוי מלא. מי שכבר תבע בלי לעשות זאת לא איבד הכול, אבל הפיצוי שלו צפוי להיות נמוך יותר.
חשוב לתעד כל הודעה לקבלן וכל ביקור שלו בדירה. אם הקבלן מסרב לתקן או מתעכב, כדאי לבדוק את המצב עם חוות דעת של מהנדס. עוד על הנושא בעמוד ליקויי בנייה.
שאלות ותשובות
גיליתי ליקויים בדירה חדשה. אני חייב לתת לקבלן לתקן?
לפי סעיף 4ב לחוק המכר (דירות), הרוכש צריך לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקן. לפי פסק הדין ברע״א 18136-03-26, מי שלא עשה זאת אינו מאבד את הפיצוי, אבל הפיצוי מופחת לעלות התיקון של הקבלן עצמו.
מקור: בית המשפט העליון, רע״א 18136-03-26; מרכז הנדל״ן, 19.8.2026. לפסק הדין המלא
התקציר נועד להסבר כללי ואינו ייעוץ משפטי.