פירוק שיתוף במקרקעין: חלוקה בעין, מכירה ודמי שימוש

כל שותף רשאי לדרוש פירוק

חוק המקרקעין, התשכ״ט־1969, קובע שכל שותף במקרקעין רשאי לדרוש בכל עת את פירוק השיתוף. זה נכון לאחים שירשו דירה, לבני משפחה או חברים שקנו נכס יחד ולשותפים במגרש. שותף אחד, גם בעל חלק קטן, יכול לפתוח בהליך כשהאחרים מתנגדים.

שותף שרוצה רק לצאת רשאי גם למכור את חלקו לאחר, בלי הסכמת השותפים האחרים, אלא אם נרשמה זכות קדימה. כשאין קונה לחלק, או שהשותפים רוצים להיפרד מהנכס כולו, פונים לפירוק השיתוף.

שותפים שהסכימו לשלול או להגביל את הזכות לדרוש פירוק לתקופה של יותר משלוש שנים לא כבולים להסכם לתמיד: אחרי שלוש שנים בית המשפט רשאי להורות על פירוק אם הוא רואה בכך צדק בנסיבות העניין. בית המשפט מתחשב ככל האפשר גם ברצון של חלק מהשותפים להישאר בשיתוף.

הדרך הראשונה היא הסכם: אחד השותפים קונה את חלקו של האחר, מוכרים יחד, או מחלקים את הנכס. חלוקה בעין בהסכם טעונה אישור של המפקחת על רישום מקרקעין שהיא מתאימה לדיני התכנון והבנייה. כשאין הסכם, פונים לבית המשפט, בדרך כלל לבית משפט השלום.

חלוקה בעין או מכירה

כשאפשר לחלק את המקרקעין, הפירוק נעשה בחלוקה בעין: כל שותף מקבל חלק מוגדר משלו. אם החלוקה אפשרית רק כשאחד השותפים משלם לאחר הפרשים, בית המשפט רשאי לחייב תשלומי איזון. כך קורה לעתים במגרש גדול או בנכס עם כמה מבנים.

כשאי אפשר לחלק, או שחלוקה תגרום הפסד ניכר לשותפים, בית המשפט מורה למכור את הנכס ולחלק את התמורה לפי החלקים. כך קורה ברוב המקרים בדירה אחת. בית המשפט קובע את דרך המכירה, ולעתים קרובות ממנה כונס נכסים שמוכר את הנכס בהליך מסודר, והשותפים עצמם רשאים בדרך כלל להציע מחיר. כשהקושי בחלוקה נוגע רק לחלק מהשותפים, האחרים רשאים לשמור את הנכס ולשלם להם את שווי חלקם.

כשעל המקרקעין עומד בניין שאפשר לרשום כבית משותף, בית המשפט רשאי, אחרי חוות דעת של המפקחת על רישום מקרקעין, להורות לרשום אותו כבית משותף ולחלק את הדירות בין השותפים לפי חלקיהם.

עד שהפירוק מסתיים, בית המשפט רשאי לתת הוראות ביניים על ניהול הנכס והשימוש בו, למשל מי מחזיק בנכס, מי משכיר אותו ומה נעשה בדמי השכירות.

שותף שגר בנכס: דמי שימוש והוצאות

כל שותף רשאי להשתמש בנכס שימוש סביר, כל עוד הוא לא מונע מהאחרים לעשות כמותו. שותף שהשתמש בנכס חייב לשאר השותפים, לפי חלקיהם, שכר ראוי בעד השימוש. לכן אח שגר לבד בדירה שירשו כמה אחים, או שותף שמשכיר את הנכס ומקבל לבדו את דמי השכירות, עשוי לחוב לאחרים. את התביעה לדמי שימוש מגישים לעתים יחד עם התביעה לפירוק.

ההוצאות על החזקה וניהול תקינים של הנכס, כמו תיקונים, מתחלקות בין השותפים לפי חלקיהם, ושותף ששילם יותר מחלקו רשאי לגבות את ההפרש מהאחרים. החלטות על ניהול ושימוש רגילים מתקבלות ברוב החלקים, ופעולה שחורגת מזה דורשת הסכמה של כל השותפים.

דירה שהתקבלה בירושה

רוב תיקי פירוק השיתוף מתחילים בירושה. לפני הכול צריך צו ירושה או צו קיום צוואה, ובדרך כלל גם רישום הזכויות על שם היורשים. על הדרך לשם הרחבנו בעמוד צו ירושה וצו קיום צוואה.

כשאח אחד רוצה למכור ואחר רוצה להשאיר, בודקים קודם אם אחד מהם יכול לקנות את חלקו של השני לפי שומה מוסכמת, כי מכירה בהליך כפוי נמשכת זמן ועולה כסף לכולם. בנכס שמיועד להתחדשות עירונית בודקים גם איך הפירוק משתלב בעסקה עם היזם ובמיסוי, כמו שתיארנו בעדכון דירה בירושה בפינוי בינוי.

פירוק שיתוף במקרקעין בכל הארץ

המשרד מייצג לקוחות בתיקי פירוק שיתוף במקרקעין מכל הארץ: מירושלים ומהשפלה, מבאר שבע, מאשדוד ומאשקלון, מחיפה ומהצפון, מהשרון ומגוש דן. הפגישות מתקיימות בשני הסניפים במודיעין, בסניף במגדלי WE בתל אביב או בשיחת וידאו, ואת המסמכים אפשר לשלוח מראש בוואטסאפ. הייצוג נעשה בבתי המשפט, בבתי הדין לעבודה ובוועדות התכנון בכל הארץ. איך עובדים עם לקוחות מכל הארץ.

שאלות נפוצות