כשקבלן פשט רגל באמצע הבנייה, רוכשי הדירות מגלים שהשאלה אינה רק אם יקבלו את הדירה, אלא גם מי יפצה אותם על החודשים, ולעיתים השנים, שבהם חיכו לה. בית המשפט העליון הכריע לאחרונה בשאלה הזו, בפסק דין שכתבה השופטת רות רונן בהסכמת המשנה לנשיא נעם סולברג והשופטת יעל וילנר. לפי הדיווח בגלובס מ־8.10.2026, זו הפעם הראשונה שנקבע כי גוף מממן שבוחר להשלים פרויקט אחרי קריסת הקבלן אינו יכול לקיים את חוזי המכר באופן סלקטיבי: לגבות מהרוכשים את מלוא התמורה, ובה בעת להתנער מהחובה לפצות אותם על האיחור.
מה קרה בפרויקט בבת ים
לפי גלובס, מדובר בפרויקט לחיזוק מבנה בבת ים, שבמסגרתו קיבלה החברה הקבלנית זכויות לבניית 14 יחידות דיור חדשות. הבנייה מומנה בליווי פיננסי: חברות מלוות העמידו הלוואות וקיבלו כנגדן שעבודים. לפי הכתבה של פסקדין, שפורסמה ב־ynet ב־19.10.2026, הקבלן התחייב למסור את הדירה בתוך 24 חודשים מקבלת היתר הבנייה, שניתן בדצמבר 2017, ולשלם פיצוי על איחור של יותר מ־60 ימים בהתאם לחוק המכר (דירות).
החברה לא עמדה בהחזר ההלוואות, ובינואר 2021 מונה כונס נכסים. הכונס והחברות המלוות החליטו להשלים את הבנייה על בסיס החוזים הקיימים. שאר הרוכשים קיבלו את דירותיהם, האחרונים שבהם עד אפריל 2025, אבל הדירה של המערערים טרם נמסרה, והפיצוי על האיחור לא שולם להם.
הרוכשים ביקשו לחייב את הכונס בפיצוי, ולחלופין לקזז אותו מיתרת התמורה שטרם שילמו. הכונס והמלווים השיבו שהחובה למסור במועד חלה על הקבלן בלבד, שהתחייבותם כלפי הרוכשים מתמצה בערבויות, ושהחוזה אוסר קיזוז. בית המשפט המחוזי קיבל את עמדתם, והרוכשים ערערו.
קבלן פשט רגל והכונס משלים את הבנייה: מה נקבע
העליון קיבל את הערעור. לפי הדיווח בפסקדין, נקבע שאף שההליך הוצג כמימוש שעבודים, מהותו מחייבת להחיל עליו את דיני חדלות הפירעון, והכונס פועל לטובת כלל הנושים, ובהם גם הרוכשים. מי שבחר להשלים את הבנייה אינו יכול לגבות את מלוא המחיר ובאותה עת לשלול באופן חד־צדדי את זכותם לפיצוי.
בית המשפט הבחין בין שתי תקופות. על האיחור שקדם למינוי הכונס, הפיצוי ישולם רק אחרי שייפרעו החובות לחברות המלוות. על האיחור שמאז המינוי, הפיצוי ישולם לפניהן, והרוכשים רשאים לקזז אותו מיתרת מחיר הדירה. התיק הוחזר לבית המשפט המחוזי כדי שיברר את הזכאות ויחשב את הסכום, והמשיבים חויבו בהוצאות של 25,000 שקל.
גלובס מוסיף הבחנה מהותית: הכפיפות של זכויות המלווה לזכויות הרוכשים נוגעת לסדר הקדימויות בכספים שבקופה, ואינה הופכת את הבנק או את הכונס לחייבים אישית. הפיצוי משולם מכספי הפרויקט, לפני שהמלווה מקבל את חלקו, ולא מכיסו של מי שמימן את הבנייה.
הכסף ששילמתם: אילו בטוחות מגינות עליכם
פסק הדין עוסק בפיצוי על האיחור, אבל השאלה הראשונה שרוכשים שואלים כשקבלן קרס היא מה עלה בגורל הכסף ששילמו. לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל״ה־1974, כפי שהוא מוסבר באתר כל זכות, קבלן אסור לקבל יותר מ־7% ממחיר הדירה אלא אם הבטיח את כספי הרוכש באחת מחמש דרכים: ערבות בנקאית, ביטוח בחברת ביטוח, משכנתה ראשונה לטובת הרוכש על הדירה או על חלק יחסי מהקרקע, רישום הערת אזהרה, או העברת הבעלות על שם הרוכש.
ההגנה בפועל תלויה בבטוחה שקיבלתם. ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח מאפשרות לדרוש את הכסף מגורם חיצוני, ואילו הערת אזהרה נועדה לשמור על הזכות בדירה עצמה. לפי כל זכות, קבלן שמסר ערבות בנקאית או ביטוח רשאי להחליף אותם בבטוחה אחרת רק אחרי שהבנייה הושלמה, החזקה בדירה נמסרה לרוכש, והחוזה אינו אוסר את ההחלפה. רוכש שלא קיבל בטוחה כדין יכול להתלונן בפני הממונה על חוק המכר.
מה עושים כשהקבלן נקלע לחדלות פירעון
רוכשים שהקבלן שלהם נקלע לחדלות פירעון צריכים לפעול מהר ובסדר. קודם כול, לאסוף את המסמכים: החוזה והמפרט, הערבויות או הפוליסות, אישורי התשלום, וכל מכתב על דחיית מועד המסירה. אחר כך, לבדוק מול כל תשלום שעבר את רף 7% ממחיר הדירה איזו בטוחה הונפקה בגינו.
בשלב השני, לברר מי בעל התפקיד שמונה, כונס נכסים או נאמן, ולהעביר אליו בכתב את הדרישות, כולל הפיצוי על האיחור. בעקבות פסק הדין יש טעם לחשב בנפרד את האיחור שלפני המינוי ואת האיחור שאחריו, משום שמעמדם שונה. את סכום הפיצוי לפי החוק אפשר להעריך במחשבון הפיצוי על איחור במסירה, ועל אופן החישוב הרחבנו במדריך לפיצוי על איחור במסירת דירה.
ולבסוף, אל תחתמו על כתב ויתור או על תוספת לחוזה שמוותרת על הפיצוי, כתנאי לקבלת המפתח, לפני שבדקתם את משמעותם. פסק הדין מבהיר שמי שמשלים את הפרויקט אינו רשאי לבחור רק את החלקים הנוחים לו בחוזה. על זכויות רוכשים מול קבלנים ומול בעלי תפקיד הרחבנו בעמוד רוכשי דירות מול קבלנים.
אם הקבלן שלכם הפסיק לבנות או שמונה בפרויקט כונס נכסים, משרד קובי בל, עם סניפים במודיעין ובתל אביב, יכול לבדוק את המסמכים ואת האפשרויות במקרה הספציפי שלכם.
שאלות ותשובות
הקבלן פשט רגל. האם הכסף ששילמתי אבוד?
לא בהכרח. לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), כפי שהוא מוסבר באתר כל זכות, קבלן אסור לקבל יותר מ־7% ממחיר הדירה בלי להבטיח את כספי הרוכש באחת מחמש דרכים: ערבות בנקאית, ביטוח, משכנתה לטובת הרוכש, הערת אזהרה או העברת הבעלות על שמו. מידת ההגנה תלויה בבטוחה שקיבלתם בפועל, ולכן הצעד הראשון הוא לבדוק אותה.
מי משלם פיצוי על איחור במסירה כשהקבלן קרס?
לפי פסק הדין של בית המשפט העליון שדווח בגלובס ובפסקדין באוקטובר 2026, כשכונס נכסים מטעם המלווים משלים את הפרויקט, הפיצוי על האיחור שמאז מינויו משולם מכספי הפרויקט לפני החוב למלווים. הפיצוי על האיחור שקדם למינוי משולם רק אחרי שהמלווים נפרעו. לפי גלובס, מדובר בסדר קדימויות בכספי הקופה ולא בחבות אישית של הבנק או של הכונס.
האם אפשר לקזז את הפיצוי מיתרת התשלום?
לפי הדיווח בפסקדין, העליון קבע שרוכשים רשאים לקזז מיתרת מחיר הדירה את הפיצוי על האיחור שמאז מינוי הכונס, אף שהכונס והמלווים טענו שהחוזה אוסר קיזוז. את הסכום המדויק יקבע בית המשפט המחוזי, שאליו הוחזר התיק.
מקור: גלובס, 8.10.2026; פסקדין ב־ynet, 19.10.2026; כל זכות: מתן בטוחות לרוכש דירה מקבלן, נבדק 9.11.2026