תוכנית רובעים 5 ו־6, תוכנית ההתחדשות ללב ההיסטורי של תל אביב, אושרה למתן תוקף בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, כפי שדווח בביזפורטל ובמרכז הנדל״ן ב־28.10.2026. התוכנית קובעת מחדש את זכויות הבנייה בכ־1,700 דונם: בין בוגרשוב ושאול המלך בצפון ליצחק אלחנן בדרום, ובין רחוב הירקון במערב לדרך מנחם בגין ולרחוב שפרינצק במזרח. לפי הדיווחים, היא מאפשרת להקים כ־14 אלף יחידות דיור באזור שיש בו היום כ־21,600 דירות. מי שמחזיק דירה בתחומה צריך לברר כבר עכשיו מה מותר לבנות על המגרש שלו, וכמה זה עלול לעלות לו.
מה התוכנית מאפשרת
את התוכנית הגישה הוועדה המקומית, והיא אושרה בוועדה המחוזית בתוך 11 חודשים מיום שהוגשה לה. לפי מרכז הנדל״ן, יו״ר הוועדה המחוזית הסבירה שהתוכנית קודמה במהירות כדי ליצור ודאות תכנונית ולעודד התחדשות, על רקע מצב החירום המתמשך.
גובה הבנייה נע בין 5.5 ל־7.5 קומות, לפי אופיו של כל אזור. היקף הזכויות בכל מגרש נגזר משטחו, ממספר הקומות המותר ומקווי הבניין. ההתחדשות נעשית מגרש אחר מגרש: אפשר להוסיף בנייה על בניין קיים, ואפשר להרוס ולבנות מחדש. התוספת נשענת גם על התחבורה הציבורית: לפי מרכז הנדל״ן, התוכנית מביאה בחשבון את הקו האדום של הרכבת הקלה, את הקווים הירוק והסגול ושלוש תחנות מטרו עתידיות, ונבחנה התאמתה לתמ״א 70.
לפי גלובס, התוכנית חלה על בנייני מגורים, על מגורים מעל מסחר ועל מגרשים ריקים. היא מתירה משרד בתוך דירה כשבעלי הדירה הם שמשתמשים בו, ומסמיכה את הוועדה המקומית לאשר שימושים ציבוריים ומלונאות בכל הקומות ומסחר בקומת הקרקע. ברחובות אלנבי, בן יהודה, קרליבך, הרכבת ומנחם בגין, ובחלקו הדרומי של רחוב יהודה הלוי, נקבעו צירים מסחריים שמעליהם מגורים.
מבנים לשימור ושטחי ציבור
רוב השטח נמצא בתחומי העיר הלבנה, שהוכרזה אתר מורשת עולמית של אונסק״ו. מבנים שנקבעו לשימור אינם חלק מהתוכנית, ולפי הדיווחים התחדשותם מחייבת בחינה תכנונית פרטנית. גם במגרשים האחרים התוכנית מבקשת לשמור על נפחי הבנייה, על חלוקת המגרשים ההיסטורית ועל אופי הרחוב. בעל דירה בבניין לשימור לא ימצא בה זכויות חדשות, ושאלת ההתחדשות שלו תוכרע בהליך נפרד.
חידוש בולט נוגע לשטחי ציבור. לראשונה באזור הזה, במגרש ששטחו עולה על 700 מ״ר ושבו נבנה בניין חדש, יידרש שטח ציבורי בנוי, למשל למעון יום, לגן ילדים או למוסד קהילתי ותרבותי. בגלובס צוין שהעירייה תוכל לדרוש את השטח הזה בקומת הקרקע. ליזם ולבעלי הדירות זה נתון כלכלי של ממש, כי שטח שמוקצה לציבור לא ייבנה כדירות.
היטל השבחה בתוכנית רובעים 5 ו־6
כאן נמצא השינוי הכלכלי המשמעותי. ברובעים 3 ו־4, שבהם אושרה תוכנית רובעים קודמת, נהנו בעלי הדירות מהגנה רחבה מכוח תמ״א 38, שמנעה מהעירייה לגבות חלק גדול מהיטלי ההשבחה. כפי שדווח בגלובס, תוקפה של תמ״א 38 פג, ואת מקומה תפסה חלופת שקד, המסלול שנועד להחליף אותה.
לפי השמאי דני טרשנסקי, שרואיין בגלובס, במסלול הזה אפשר לגבות היטל של 25% מההשבחה בשלב היתר הבנייה ו־50% בעת מכירה, ולכן התוכנית החדשה מעניקה הגנה חלקית בלבד. להערכתו, מי שימכור דירה ברובעים האלה צפוי לשלם מאות אלפי שקלים. עוד נכתב שם שהעירייה תוכל להתחיל לגבות היטלים כבר בשבועות הקרובים, הרבה לפני שתיבנה כאן דירה חדשה אחת.
גם במסלול המקביל, פינוי בינוי, שיעורי ההיטל עומדים להשתנות. לפי דיווח במרכז הנדל״ן מ־1.11.2026, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הנחתה את הרשויות המקומיות לקבוע עד 1.5.2027 שיעורי היטל חדשים לפרויקטים כאלה: פטור מלא, 25% או 50%. רשות שלא תחליט, יחול בה שיעור של 25%. ההנחיה אינה עוסקת בתוכנית הרובעים, אבל בעלי דירות בבניינים גדולים באזור, שבוחנים גם פינוי בינוי, צריכים להביא אותה בחשבון.
ההיטל אינו משולם ביום שהתוכנית מאושרת. הוא נגבה כשבעל הנכס מממש את הזכויות, בדרך כלל במכירה או בקבלת היתר. כשמגיעה שומה, יש 45 ימים לבקש שמאי מכריע או להגיש ערר, כפי שהסברנו במדריך לשומת היטל השבחה. את המונחים עצמם, היטל השבחה ותמ״א 38, אפשר למצוא במילון המונחים.
מה עושים עכשיו
מי ששוקל למכור דירה באזור צריך לקבל הערכה של ההשבחה לפני החתימה, ולקבוע בהסכם המכר במפורש מי נושא בהיטל. מחיר שסוכם בלי סעיף כזה עלול להתברר כנמוך בהרבה ממה שנדמה.
נציגות בניין שמקבלת פנייה מיזם בודקת קודם את הבסיס: האם המגרש בתחום התוכנית או שהוא מבנה לשימור, כמה קומות מותרות בו, האם יחול עליו חיוב בשטח ציבורי, ואיך ההיטל משפיע על כדאיות הפרויקט. על ההסכם מול היזם ועל הבטוחות לבעלי הדירות הרחבנו בעמוד התחדשות עירונית ותמ״א 38.
וגם בלי עסקה באופק, שווה לבדוק במסמכי התוכנית מה נקבע למגרש הספציפי ואם ההודעה על אישורה כבר פורסמה. כפי שצוין בביזפורטל, האישור מסדיר את מסגרת הזכויות, אבל המימוש יהיה הדרגתי, פרויקט אחר פרויקט ובאמצעות היתרי בנייה. בגלובס הוערך שהתהליך עשוי להימשך עשרות שנים.
בעלי דירה או נציגות בניין ברובעים 5 ו־6 יכולים לפנות אלינו לבדיקת המגרש, ההסכם המוצע וההיטל הצפוי במקרה שלהם.
שאלות ותשובות
האם בתוכנית רובעים 5 ו־6 משלמים היטל השבחה?
לפי הדיווחים, כן. ברובעים 3 ו־4 נהנו בעלי הדירות מהגנה רחבה מכוח תמ״א 38, וברובעים 5 ו־6 העירייה צפויה לגבות היטל. לפי שמאי שרואיין בגלובס, השיעור הוא 25% מההשבחה בשלב היתר הבנייה ו־50% במכירה. ההיטל נגבה כשמממשים את הזכויות, לא ביום אישור התוכנית.
האם תוכנית רובעים 5 ו־6 חלה על בניין לשימור?
לא. מבנים שנקבעו לשימור הוצאו מהתוכנית, והתחדשותם מחייבת בחינה תכנונית פרטנית. לפי גלובס, התוכנית גם אינה חלה על מגרש שיש לו תוכנית מפורטת משלו שקובעת הוראות בנייה.
כמה קומות מותר לבנות לפי תוכנית רובעים 5 ו־6?
בין 5.5 ל־7.5 קומות, לפי מאפייני האזור. הזכויות בכל מגרש נגזרות משטחו, ממספר הקומות ומקווי הבניין, ואפשר לממש אותן בתוספת לבניין קיים או בהריסה ובנייה מחדש.
מקור: ביזפורטל, 28.10.2026; מרכז הנדל״ן, 28.10.2026; גלובס, 2.11.2026; מרכז הנדל״ן, הנחיית הרשות להתחדשות עירונית, 1.11.2026