מה קרה
תוכנית תא/2500 משנת 2000 קבעה בכיכר המדינה בתל אביב שלושה מגדלים מעל מנהרה תת קרקעית. בתוכניות מאוחרות יותר נוספו קומות ודירות. תוכנית תא/2500/ב, שאושרה ב־20.3.2018, ביטלה את המנהרה והוסיפה 5,987 מ״ר של שטחי שירות.
ב־2019 הוציאה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב שומות היטל השבחה של כ־135 מיליון ש״ח. ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז תל אביב אימצה חוות דעת של שמאי מייעץ והעמידה את ההיטל על כ־45 מיליון ש״ח בסך הכול. בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה ב־14.1.2026 את הערעורים של שני הצדדים, ובעלי הזכויות ביקשו רשות ערעור לבית המשפט העליון.
הם טענו שביטול המנהרה לא העלה את שווי הקרקע, ששטחי השירות היו מותרים כבר קודם, ולחלופין שהם נועדו לממ״דים ולנגישות ולכן פטורים לפי סעיף 19(ב) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ״ה־1965.
מה נפסק
השופטת יעל וילנר דחתה את הבקשה. נקבע שרשות ערעור ״בגלגול שלישי״ על החלטות ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה ניתנת במשורה, רק בשאלה עקרונית או כשיש חשש לעיוות דין. למומחיות של ועדת הערר יש משקל רב עוד יותר כשהיא מאמצת חוות דעת של שמאי מייעץ.
לגופו של עניין נקבע ששטחי השירות נולדו מהתוכנית עצמה ונועדו לשפר את התכנון, ולא לממ״דים או לנגישות. ממ״דים שנדרשו לפי דין לא חויבו בהיטל, ובהיתר לא התבקשו שטחי נגישות, ולכן טענות הפטור תיאורטיות במידה רבה. ההשפעה של ביטול המנהרה ושל שלביות הבנייה על השווי היא קביעה של הגורמים המקצועיים. בעלי הזכויות חויבו בהוצאות של 5,000 ש״ח.
מה זה אומר לכם
גם שינוי תכנוני שנראה טכני, כמו ביטול מנהרה או תוספת שטחי שירות, יכול להעלות את שווי הקרקע ולחייב בהיטל השבחה. בתיק הזה טענת הפטור על ממ״ד לא עזרה, כי שטחי השירות לא נועדו לממ״דים.
המאבק על גובה ההיטל מתנהל בעיקר בשלב השומה ובוועדת הערר. בשלב הזה מגישים חוות דעת שמאית מנומקת, כי רשות ערעור לבית המשפט העליון ניתנת רק במקרים חריגים. המועדים להשגה על שומה קצרים, ולכן בודקים אותה מיד כשהיא מגיעה. עוד על הנושא במדריך להיטל השבחה.
שאלות ותשובות
אפשר לערער לבית המשפט העליון על היטל השבחה?
רק ברשות. בבר״מ 43362-04-26 נקבע שרשות ערעור בגלגול שלישי על החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה ניתנת במשורה, בשאלה עקרונית או כשיש חשש לעיוות דין.
מקור: בית המשפט העליון, בר״מ 43362-04-26, נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב; מרכז הנדל״ן, 7.10.2026. לפסק הדין המלא
התקציר נועד להסבר כללי ואינו ייעוץ משפטי.