מה קרה
מנוחה שנפטרה ב־1990 קבעה בצוואתה ששתי דירות שלה בחיפה ישמשו לנופש של שבוע לאמהות לילדים רבים. מנהל העיזבון פנה לבית המשפט לענייני משפחה וטען שאי אפשר לקיים את הצוואה כלשונה. בית המשפט אישר למכור את הדירות, כך שהתמורה תשמש את מטרת הצוואה בשינויים הנדרשים.
הדירות נמכרו, ומנהל העיזבון ביקש לחשב את מס השבח בחישוב ליניארי מוטב לפי סעיף 48א(ב2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג־1963. מנהל מיסוי מקרקעין חיפה סירב. הוא קבע שהצוואה יצרה הקדש ולכן המוכר אינו ״יחיד״, ובשלב ההשגה הוסיף שהדירות אינן ״דירות מגורים״ בגלל מצבן הפיזי.
מה נפסק
ועדת הערר, בראשות השופטת אורית וינשטיין, דחתה את הערר. ראשית נקבע שמנהל מיסוי מקרקעין רשאי לבחון מחדש את השומה בשלב ההשגה לפי סעיף 87 לחוק, ואינו מוגבל לנימוקים הראשונים שלו, כל עוד ניתנה לנישום הזדמנות להגיב.
לגופו של עניין נקבע שהצוואה יצרה הקדש: יש בה מטרה, נכסים ותנאים. הנהנות הן נשים שאינן מזוהות ואין להן זכויות קנייניות, ומנהל העיזבון מחזיק בנכסים כמי שמופקד עליהם ולא כבעלים. ״יחיד״ בחוק הוא אדם, ולכן החישוב המוטב לא חל. החלטת בית המשפט לענייני משפחה לא שינתה את התמונה לעניין המס. עוד נקבע שביום המכירה הדירות לא היו ראויות למגורים: באחת חסרו רכיבים חיוניים אחרי שריפה, ובשנייה לא היה מטבח פעיל. ייעוד למגורים בתוכנית אינו מספיק לבדו. הוועדה הורתה לבטל את ניכוי הפחת בחישוב המס, וחייבה את העורר בהוצאות של 25,000 ש״ח.
מה זה אומר לכם
מי שמייעד בצוואה נכס למטרה, ולא לאדם מסוים, עלול ליצור הקדש גם בלי להשתמש במילה הזו. להקדש יש השלכות מס: החישוב הליניארי המוטב במס שבח, שניתן ליחיד שמוכר דירת מגורים, לא חל עליו. כדי שהצוואה תשיג את מה שרוצים, בודקים מראש גם את ההשלכות האלה.
מנהל עיזבון שמוכר דירה צריך לבדוק לפני המכירה מי נחשב המוכר לעניין המס, ובאיזה מצב הדירה ביום המכירה. דירה בלי מטבח או אחרי שריפה עלולה לא להיחשב דירת מגורים. עוד על הנושא בעמודים עריכת צוואה וסכסוכי ירושה ומנהל עיזבון.
שאלות ותשובות
האם הקדש שנוצר בצוואה זכאי לחישוב ליניארי מוטב במס שבח?
בו״ע 1701-07-24 נקבע שלא. החישוב לפי סעיף 48א(ב2) ניתן ל״יחיד״, והקדש שנוצר בצוואה אינו יחיד, גם כשמנהל העיזבון הוא שמוכר את הדירה.
מקור: ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בחיפה, ו״ע 1701-07-24, מנהל העיזבון נגד מנהל מיסוי מקרקעין חיפה; תקציר ונוסח מלא ב־capitax.co.il. לפסק הדין המלא
התקציר נועד להסבר כללי ואינו ייעוץ משפטי.