מה קרה
ב־2010 חתמו ארבעה בעלי דירות בבניין קטן ברחוב ניתאי הארבלי בשכונת קטמונים בירושלים על הסכמי קומבינציה עם יזמים. ההסכם הגביל את הפרויקט ל־24 יחידות דיור, וקבע שחריגה מהמגבלה היא הפרה יסודית.
תוכנית בניין עיר אושרה ב־2015, ובקשה להיתר הוגשה ב־2016. אז עצרו היזמים את הליך ההיתר כדי להגדיל את זכויות הבנייה, והפרויקט התעכב בכשלוש שנים. ב־2017 נחתם הסכם שהאריך את לוחות הזמנים, בתמורה לתשלום לבעלי הדירות. ב־3.11.2019 פורסמה תוכנית חדשה שאפשרה 31 יחידות. בעלי הדירות שמעו עליה בפגישה ב־10.11.2020, וב־22.2.2021 שלחו הודעת ביטול ובחרו בחברה אחרת, ה.ל.כ.ט. יזמות ובניה בע״מ. בית המשפט המחוזי בירושלים קבע ב־29.9.2025 שהביטול כדין, והיזמים ערערו.
מה נפסק
בית המשפט העליון, בפסק דין שכתב השופט אלכס שטיין בהסכמת השופטות גילה כנפי־שטייניץ ורות רונן, דחה את ערעור היזמים. נקבע שהיזמים חרגו ממגבלת 24 היחידות ושזו הפרה יסודית. החובה למקסם את זכויות הבנייה חלה רק בתוך גבולות ההסכם, והתשלום של 2017 פיצה רק על הזמן הנוסף ולא על פרויקט גדול יותר.
בית המשפט הוסיף שהודעות תכנוניות שפרסמו הרשויות אינן גילוי מצד היזמים. יזם בעסקת קומבינציה פועל כשלוח של בעלי הדירות וחב כלפיהם חובות מוגברות לפי חוק השליחות, התשכ״ה־1965, ובפרט סעיף 8. בעלי הדירות ביטלו בתוך זמן סביר מרגע שנודע להם על החריגה, ולכן טענות השיהוי נדחו.
מה זה אומר לכם
בעלי דירות שחותמים על עסקת קומבינציה או על הסכם התחדשות עירונית: כדאי לקבוע בהסכם את היקף הפרויקט ואת מה שנחשב להפרה יסודית. יזם שמבקש לחרוג ממה שהוסכם צריך לגלות זאת לבעלי הדירות.
מי שמגלה שהיזם חרג מההסכם צריך לפעול בתוך זמן סביר. לפני ששולחים הודעת ביטול, בודקים את ההסכם ואת התוכניות שאושרו, כי ביטול שלא כדין עלול להפוך את בעלי הדירות לצד המפר.
שאלות ותשובות
היזם רוצה לבנות יותר דירות ממה שסוכם. מה אפשר לעשות?
לפי ע״א 22103-12-25, אם ההסכם מגביל את היקף הפרויקט וקובע שחריגה היא הפרה יסודית, חריגה כזו יכולה להצדיק ביטול של עסקת הקומבינציה. צריך לפעול בתוך זמן סביר מרגע שנודע על החריגה.
מקור: בית המשפט העליון, ע״א 22103-12-25; מרכז הנדל״ן, 20.10.2026. לפסק הדין המלא
התקציר נועד להסבר כללי ואינו ייעוץ משפטי.