בעלי דירות להשכרה עשויים לשלם בקרוב מס על שכר דירה מהשקל הראשון. כפי שדווח בגלובס ב־3.11.2026, במשרד האוצר מקדמים לקראת חוק ההסדרים הבא את הצעת רשות המסים לבטל את תקרת הפטור על הכנסה מהשכרת דירת מגורים ולהקים מאגר של דירות מושכרות, שבו יחויב כל משכיר לדווח על הדירה. זו עדיין הצעה בלבד: הממשלה לא אישרה אותה והכנסת לא דנה בה. ובכל זאת, מי שמשכיר דירה או מתכנן לקנות דירה להשקעה צריך להבין כבר עכשיו איך מחושב המס היום ומה עשוי להשתנות.
מה מוצע: מס על שכר דירה בלי תקרת פטור
לפי ההערכות שמביא גלובס, מיסוי ההכנסה משכירות מהשקל הראשון יכול להכניס עד 5 מיליארד ש״ח בשנה, ומנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ׳, אמר שחובת הדיווח לבדה עשויה להוסיף כ־2 מיליארד ש״ח בשנה. ברשות טוענים שהפטור הנוכחי מעודד העלמת הכנסות ואינו שוויוני. גם באייס דווח ב־4.11.2026 על כוונת הרשות לשלב את המהלך בחוק ההסדרים, ועל אזהרות של בעלי דירות שמחירי השכירות יעלו.
ההצעה אינה חדשה. לפי אותו דיווח בגלובס, בעשור האחרון ניסו כל מנהלי רשות המסים לבטל את הפטור, והיוזמה נבלמה פעם אחר פעם, בין השאר על ידי גורמים פוליטיים. ההכרעה תהיה בידי הממשלה החדשה והכנסת: גם אם ההצעה תיכלל בחוק ההסדרים, היא תצטרך לעבור את הממשלה ושלוש קריאות בכנסת לפני שתחול.
המצב היום: שלושה מסלולים למס על הכנסה משכירות
היום יחיד שמשכיר דירת מגורים בוחר בכל שנת מס אחד משלושה מסלולים. הראשון הוא מסלול הפטור, לפי חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש״ן־1990. לפי כל זכות, הפטור חל כשהמשכיר הוא אדם פרטי, הדירה אינה רשומה בספרי עסק והשוכר משתמש בה למגורים בלבד. מי שנהנה מפטור מלא אינו יכול לנכות הוצאות, ובפטור חלקי אפשר להכיר בחלק מההוצאות כנגד החלק שממוסה במלואו. לפי סקירה של משרד רואי החשבון אלכס שפירא, התקרה נבחנת על סך שכר הדירה של המשכיר, של בן הזוג שגר עמו ושל ילדיו עד גיל 18.
המסלול השני הוא מס של 10% לפי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה. לפי אותה סקירה, המס מחושב על כל שכר הדירה, בלי תקרה ובלי ניכוי הוצאות, פחת, קיזוז הפסדים או נקודות זיכוי, ומשולם בתוך 30 ימים מתום שנת המס, אלא אם שולמו מקדמות במהלך השנה. על שכר הדירה של 2026 משלמים אפוא עד סוף ינואר 2027, ותשלום מאוחר נושא הפרשי הצמדה וריבית. מאז 2023 אפשר, בתנאים, לנכות במסלול הזה שכר דירה שהמשכיר משלם על הדירה שבה הוא עצמו גר, ולפי עמדת רשות המסים רק אם המס שולם בתוך 30 הימים.
המסלול השלישי הוא המסלול הרגיל: ההכנסה ממוסה לפי מדרגות המס, ומנגד מותר לנכות את ההוצאות, כולל פחת והוצאות מימון. מי שטרם מלאו לו 60 משלם בדרך כלל על הכנסה כזו לפחות 31%, ולכן המסלול הזה מתאים בעיקר למי שיש לו הוצאות גבוהות.
תקרת הפטור לשכר דירה ב־2026 והפטור החלקי
תקרת הפטור עומדת על 5,654 ש״ח לחודש. לפי גלובס, הסכום הוצמד למדד מדי שנה עד שתקציב 2025 הקפיא אותו לשלוש שנים, ולפי סקירת משרד אלכס שפירא ההקפאה נקבעה בחוק ההתייעלות הכלכלית לשנת התקציב 2025 וחלה על שנות המס 2025 עד 2027.
מי שעובר את התקרה אינו מאבד את הפטור בבת אחת. כל זכות מסבירה שסכום החריגה מופחת מהתקרה: מי שמקבל 7,000 ש״ח בחודש נהנה מפטור על 4,308 ש״ח ומשלם מס לפי המדרגות על 2,692 ש״ח. משכר דירה של 11,308 ש״ח בחודש אין פטור כלל, והבחירה היא בין 10% על הכול לבין המסלול הרגיל.
לבחירה יש גם השלכה מאוחרת, ביום שבו מוכרים את הדירה. לפי כל זכות, מי שנהנה מפטור מלא על השכירות ואינו זכאי לפטור מלא ממס שבח יחויב בעת המכירה גם בגין פחת בשיעור 2% מערך הדירה לכל שנה שבה הושכרה, וזה עלול להגדיל את מס השבח. לפי סקירת משרד אלכס שפירא, בשאלה הזו ניתנו החלטות סותרות. לכן כדאי לחבר את ההחלטה על מסלול השכירות לבדיקת פטור ממס שבח שתעשו לפני מכירה.
מה עוד על השולחן: מס הרכישה למשקיעים
במקביל, לפי גלובס, נציגי האוצר הציעו בוועדת השלושה, שמכינה את תקציב 2027, להפחית את מס הרכישה למשקיעים בתמורה למיסוי השכירות מהשקל הראשון. היום רוכש דירה נוספת משלם 8% עד 6,055,070 ש״ח ו־10% על היתרה, לפי הוראת שעה. גורם המעורה בעבודת הוועדה אמר לגלובס ״אין שום דיל כרגע״, ואהרונוביץ׳ ציין שהממשלה החדשה תצטרך להחליט אם להאריך את הוראת השעה. את המס על רכישה מתוכננת אפשר לאמוד במחשבון מס רכישה.
מה עושים עכשיו
כל עוד ההצעה לא הפכה לחוק, הכללים הקיימים חלים במלואם. משכיר שבחר בפטור צריך לוודא שבחוזה השכירות כתוב שהדירה משמשת למגורים בלבד, או לקבל מהשוכר אישור בכתב על כך: לפי כל זכות זה תנאי לפטור, ומי שמגיש דוח שנתי מצרף את המסמך לדוח. מי שבחר במסלול 10% צריך לסמן ביומן את סוף ינואר. ומי שמתכנן רכישה להשקעה יעשה נכון אם יחשב את התשואה גם בתרחיש שבו הפטור יבוטל ומס הרכישה ישתנה, ויבדוק מראש את ההשפעה על מס השבח בעתיד. הבדיקה המשפטית של העסקה עצמה מתוארת בעמוד עסקאות מקרקעין.
מי שמשכיר דירה או שוקל לרכוש דירה להשקעה יכול לפנות למשרדנו במודיעין או בתל אביב לבדיקה של המיסוי והמסלול המתאימים למקרה שלו.
שאלות ותשובות
עד איזה סכום שכר דירה פטור ממס?
לפי כל זכות, שכר דירה למגורים של עד 5,654 ש״ח לחודש פטור ממס, בתנאי שהמשכיר הוא אדם פרטי, הדירה אינה חלק מעסק והשוכר גר בה. מעל התקרה הפטור קטן בהדרגה, ומשכר דירה של 11,308 ש״ח לחודש אין פטור כלל. התקרה הוקפאה לשנות המס 2025 עד 2027.
איך משלמים 10% מס על שכר דירה, ועד מתי?
לפי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה משלמים 10% מכל שכר הדירה, בלי ניכוי הוצאות ופחת, בתוך 30 ימים מתום שנת המס (אם לא שולמו מקדמות). על הכנסות 2026 המועד הוא סוף ינואר 2027, ותשלום מאוחר מחויב בהפרשי הצמדה וריבית.
האם כבר הוחלט שיהיה מס על שכר דירה מהשקל הראשון?
לא. לפי גלובס (3.11.2026) מדובר בהצעה של רשות המסים שמשרד האוצר מקדם לקראת חוק ההסדרים הבא. כדי שתחול, היא צריכה אישור של הממשלה ושל הכנסת, וניסיונות קודמים לבטל את הפטור נבלמו.
מקור: גלובס, 3.11.2026; אייס, 4.11.2026; כל זכות: פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירה למגורים, נבדק 10.11.2026; אלכס שפירא ושות׳: מסלולי המיסוי בהשכרת דירה, נבדק 10.11.2026; אלכס שפירא ושות׳: תשלום המס בשיעור 10% בגין 2025, 14.1.2026