קניית דירה בישראל לתושב חוץ ולעולה חדש: מס רכישה, חתימה מחו״ל ומה בודקים

כמה מס רכישה משלם תושב חוץ

המדרגות המופחתות של דירה יחידה חלות רק על הדירה היחידה של תושב ישראל. תושב חוץ, כולל ישראלי שהפסיק להיות תושב ישראל לצורכי מס, משלם על דירת מגורים לפי השיעורים של דירה נוספת: 8% מהשקל הראשון ועד 6,055,070 ₪, ו־10% על החלק שמעל. המבחן הוא תושבות לצורכי מס, לא אזרחות.

דוגמה: על דירה ב־3,000,000 ₪ תושב חוץ משלם 240,000 ₪. תושב ישראל שזו דירתו היחידה משלם כ־45,538 ₪, ועולה חדש שזכאי להקלה לפי תקנה 12א משלם כ־5,106 ₪. אפשר לחשב כל מחיר במחשבון מס רכישה.

השיעורים של דירה נוספת נקבעו בהוראת שעה עד 31.12.2026. בגלל פיזור הכנסת היא נשארת בתוקף לרכישות עד 10.2.2027, מכוח סעיף 38 לחוק יסוד: הכנסת. בעסקה שתיחתם אחרי המועד הזה בודקים מה נקבע.

עולה חדש ומי שהופך לתושב ישראל תוך שנתיים

מי שהופך לתושב ישראל לראשונה, למשל עולה, או תושב חוזר ותיק, בתוך שנתיים מיום הרכישה, נחשב תושב ישראל לעניין המדרגות. ההחזר לא ניתן אוטומטית: מבקשים מרשות המסים לתקן את השומה. למי שרכש בין סוף פברואר 2024 לסוף מאי 2026 התקופה הוארכה ל־27 חודשים.

עולה שרוכש דירת מגורים בתקופה שמתחילה שנה לפני העלייה ומסתיימת שבע שנים אחריה זכאי גם להקלה לפי תקנה 12א לתקנות מס רכישה: אין מס עד 1,978,745 ₪, 0.5% עד 6,055,070 ₪, ו־8% עד 20,183,565 ₪. ההקלה ניתנת פעם אחת, ובודקים את הזכאות לפני החתימה.

קונים מחו״ל: איך חותמים בלי להגיע

את הסכם המכר ואת המסמכים לרשות המסים ולרישום אפשר לחתום באמצעות ייפוי כוח לעורך דין בישראל. ייפוי כוח שנחתם בחו״ל מתקבל כשהוא נחתם בפני נציג דיפלומטי או קונסולרי של ישראל, או בפני נוטריון מקומי עם חותמת אפוסטיל: ישראל הצטרפה לאמנת האג ב־1978. בקונסוליה קובעים תור מראש וחותמים רק בנוכחות הקונסול.

ייפוי כוח בלתי חוזר צריך לפרט את מי שזכותו מובטחת בו ולכלול סעיף מפורש של אי־חזרה, אחרת הוא נחשב ייפוי כוח רגיל. את הנוסח מקבלים מעורך הדין בישראל לפני שהולכים לחתום, כדי לא לחזור לקונסוליה או לנוטריון פעמיים.

רכישה על ידי זר שאינו זכאי לעלות

רוב הקרקע בישראל היא מקרקעי ישראל. לפי סעיף 2א לחוק מקרקעי ישראל, שנוסף ב־2011, העברת בעלות או חכירה לתקופה של יותר מחמש שנים לזר טעונה אישור. ״זר״ לעניין זה הוא מי שאינו אזרח או תושב ישראל ואינו זכאי לעלות לפי חוק השבות, ולכן מי שזכאי לעלות לא צריך את האישור.

זר שאינו תאגיד ומבקש לרכוש יחידת מגורים אחת במקרקעין שייעודם למגורים, כשאין לו זכויות ביחידת מגורים נוספת, מקבל את האישור ממנהל רשות מקרקעי ישראל. עסקה שנעשתה בלי האישור הנדרש לא תירשם, ולכן בודקים את זה לפני החתימה.

מה בודקים לפני החתימה

כמו בכל עסקת מקרקעין: נסח טאבו ומי רשום כבעלים, משכנתאות, עיקולים והערות, היתר בנייה וחריגות, חובות ארנונה והיטלים, וההתאמה בין הדירה לבין מה שרשום. בהסכם המכר קובעים לוח תשלומים מוגן, ורושמים הערת אזהרה לטובת הקונה מיד אחרי החתימה. ראו גם חוזי מקרקעין.

בדירה חדשה מקבלן בודקים את המפרט, את מועד המסירה ואת הערבות לפי חוק המכר על כל תשלום. ראו רוכשים מול קבלנים.

המועדים אחרי החתימה

הקונה והמוכר מגישים הצהרה לרשות המסים בתוך 30 ימים מיום העסקה (סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין), באופן מקוון. את מס הרכישה משלמים לפי השומה העצמית בתוך 60 ימים מיום העסקה (סעיף 90א לחוק). עורך הדין של הקונה מגיש את ההצהרה ומטפל ברישום.

איך עובדים איתנו מחו״ל

שיחה ראשונה בטלפון או בוואטסאפ, ואחריה פגישה בשיחת וידאו מכל מקום בעולם, בעברית או באנגלית. אנחנו בודקים את הנכס ואת המסמכים, מנהלים את המשא ומתן על החוזה, שולחים את נוסח ייפוי הכוח ומסבירים איפה לחתום, מגישים את ההצהרות לרשות המסים ומטפלים ברישום. דירה בירושה כשהיורשים בחו״ל: ראו ירושה ויורשים בחו״ל.

קניית דירה לתושב חוץ ולעולה בכל הארץ

המשרד מייצג לקוחות בתיקי קניית דירה לתושב חוץ ולעולה מכל הארץ: מירושלים ומהשפלה, מבאר שבע, מאשדוד ומאשקלון, מחיפה ומהצפון, מהשרון ומגוש דן. הפגישות מתקיימות בשני הסניפים במודיעין, בסניף במגדלי WE בתל אביב או בשיחת וידאו, ואת המסמכים אפשר לשלוח מראש בוואטסאפ. הייצוג נעשה בבתי המשפט, בבתי הדין לעבודה ובוועדות התכנון בכל הארץ. איך עובדים עם לקוחות מכל הארץ.

שאלות נפוצות