רשות המסים פרסמה ביום שלישי, 10.11.2026, נייר עמדה מקצועי שמסדיר את מיסוי היורשים של בעל דירה קשיש שנפטר באמצע פרויקט של התחדשות עירונית. לפי הדיווח במעריב, מספרו של הנייר הוא 10/2026. השאלה נוגעת לכל מי שמחזיק דירה בירושה בפינוי בינוי או בתמ״א 38, אחרי שההורה חתם עם היזם ולא זכה לראות את הבניין החדש. התשובה של הרשות חדה: אם הפטירה קדמה ל״יום המכירה״ לצורכי מס, היורשים לא יקבלו אוטומטית את הטבות המס שהגיעו לקשיש, וכפי שדווח ב־ynet, זכאותם תיבחן לפי מצבם שלהם. הנייר חל על עסקאות פינוי בינוי ועל עסקאות תמ״א 38, ומשפחות רבות שהוריהן חתמו בגיל מבוגר יושפעו ממנו.
מה מגיע לבעל דירה קשיש בפינוי בינוי
החקיקה בתחום ההתחדשות העירונית מעניקה לבעלי דירות מבוגרים מעמד מיוחד. כפי שצוין בישראל היום, מעמד ״קשיש״ שמור לבעל דירה בן 70 ומעלה, וגילו נבחן ביום החתימה על החוזה הראשון. לפי הדיווחים על נייר העמדה, היזם חייב להציע לקשיש חלופות שאינו חייב להציע לשאר הדיירים: שתי דירות קטנות במקום דירה אחת, דירה קטנה ותשלום כספי, מעבר לבית אבות בשווי דומה לשווי המהוון של הדירה החלופית, או מכירת הדירה החלופית ליזם כדי לרכוש דירה מחוץ לפרויקט. לכל אחת מהחלופות צמודה הטבת מס לפי חוק מיסוי מקרקעין, בכפוף לתנאים שבו.
בדצמבר 2025 קבעה המשנה ליועצת המשפטית לממשלה (משפט אזרחי), כפי שדווח ב־ynet ובכלכליסט, שהזכות לתמורות המיוחדות עוברת ליורשים, אלא אם ההסכם קובע אחרת. החריג הוא המעבר לבית אבות, זכות אישית שאינה עוברת בירושה. חוות הדעת עסקה ביחסים מול היזם ולא בהיבטי המס, ואת החלל הזה ממלא עכשיו נייר העמדה. מי שמנהל פרויקט כזה מול יזם יכול לקרוא עוד על השלבים והבטוחות בעמוד התחדשות עירונית ופינוי בינוי.
יום המכירה: התאריך שמכריע את גורל ההטבה
לפי ביזפורטל ואייס, ״יום המכירה״ הוא המועד שבו העסקה משתכללת לצורכי מס ויוצאת בגינה שומה. אין זה בהכרח יום החתימה, ולפי ביזפורטל החוק אף מאפשר בתנאים מסוימים לדחות אותו. כשההסכם מותנה בהיתר בנייה, למשל, יום המכירה עשוי לחול רק אחרי שההיתר ניתן, כפי שהוסבר ב־ynet. הדוגמה שהביא כלכליסט ממחישה את הפער: הסכם שנחתם ב־2022, פטירה ב־2024 ותנאים שהתקיימו ב־2026. יום המכירה חל ב־2026, אחרי הפטירה, ולכן ההטבות המיוחדות לקשיש אינן עוברות ליורשים.
כשהפטירה אירעה אחרי יום המכירה, התמונה מתהפכת וההטבות נשמרות. לפי ביזפורטל, אם הקשיש כבר מכר את הדירה החלופית ונפטר לפני שרכש דירה אחרת, היורשים יכולים להשלים את הרכישה ולבקש את הפטור, בכפוף לתנאי החוק.
דירה בירושה בפינוי בינוי: מה יקבלו היורשים בפועל
לפי נייר העמדה, כפי שצוטט באייס, זכאות היורשים להטבות המס ״תיבחן על פי זכאותם האישית בלבד״, כמחזיקים ביחידת מגורים, והם לא יהיו זכאים לתמורות הייחודיות לקשיש ולהטבות שצמודות להן. היזם, לפי ביזפורטל, נשאר מחויב למה שהבטיח, אבל המס על התמורה ייקבע לפי הפטורים שהיורשים עצמם זכאים להם. במעריב הודגש שאין פירוש הדבר שהיורשים ימוסו בהכרח על מלוא התמורה.
במסלול של שתי דירות קטנות ההכרעה תלויה במספר היורשים. לפי הדיווחים, אם הדירה עברה לשני יורשים לפחות, הם יכולים לקבל שתי דירות בפטור ממס. יורש יחיד יקבל פטור על דירה אחת בלבד, אלא אם הוא עצמו זכאי לשתיים. המעבר לבית אבות יוצא מהתמונה כבר בשלב הירושה, ובמסלול של מכירת הדירה החלופית כדי לקנות דירה אחרת, היורשים לא ייהנו מההטבה של הקשיש והמכירה תמוסה לפי הכללים הרגילים.
הודעה מתוקנת וסעיף פטירה בהסכם
נייר העמדה משאיר פתח אחד. לפי מעריב וביזפורטל, היורשים והיזם רשאים להסכים, לפני יום המכירה, על שינוי התמורה המקורית. במקרה כזה מגישים לרשות המסים הודעה מתוקנת עם פרטי היורשים ותנאי ההתקשרות החדשים, והמס מחושב לפיה. הרשות אף ממליצה, לפי ביזפורטל, לכלול בהסכם ההתחדשות סעיף מפורש שקובע מה יעלה בגורל התמורה המיוחדת אם הקשיש ילך לעולמו.
מכאן נגזרים כמה צעדים מעשיים. משפחה שהורה מבוגר שלה עומד לחתום על הסכם פינוי בינוי או תמ״א 38 צריכה לוודא שההסכם מסדיר את מצב הפטירה, ולא להסתפק בהתחייבות כללית של היזם. יורשים שהפרויקט שלהם טרם הגיע ליום המכירה צריכים לברר איזו חלופה נבחרה, כמה יורשים רשומים בצו הירושה, והאם נכון להגיע להסכמה חדשה עם היזם לפני המועד. מי שמבקש למכור בהמשך את הדירה החדשה צריך לבדוק גם את הפטור ממס שבח ליורשים. סידור מוקדם של הזכויות בעיזבון, כפי שמפורט בעמוד סכסוכי ירושה וחלוקת עיזבון, מונע מחלוקות בין האחים בשלב שבו כל חודש של עיכוב עולה כסף.
על הפטור הזה פרסמה הרשות הבהרה נפרדת במרץ 2026, נייר עמדה 03/2026. לפי ynet, הפטור ממס שבח במכירת דירה שהתקבלה בירושה, לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין, חל גם על הדירה החלופית שמתקבלת בפרויקט, בתנאי שהתקיימו תנאי הסעיף. כשהירושה התרחשה אחרי שהבניין הישן נהרס ולפני שהדירה החדשה הושלמה, הפטור אפשרי רק אם הירושה הייתה אחרי נובמבר 2021, מועד התחולה של תיקון 96 לחוק. ההבהרה מוגבלת לעסקאות התחדשות עירונית, ואין להחיל אותה על עסקאות אחרות.
אם הוריכם חתמו על הסכם התחדשות עירונית, או שירשתם דירה בפרויקט שטרם הושלם, אפשר לפנות למשרדנו במודיעין או בתל אביב לבדיקת ההסכם והמצב הספציפי שלכם.
שאלות ותשובות
מה קורה להטבות המס של קשיש שנפטר לפני סיום פרויקט פינוי בינוי?
לפי נייר העמדה שרשות המסים פרסמה ב־10.11.2026, אם הפטירה קדמה ליום המכירה לצורכי מס, היורשים לא יקבלו אוטומטית את הטבות המס הייחודיות לקשיש. זכאותם תיבחן לפי מצבם האישי כמחזיקים בדירה. אם הפטירה אירעה אחרי יום המכירה, ההטבות נשמרות.
האם יורשים יכולים לקבל שתי דירות בפטור ממס במקום דירת ההורה?
לפי הדיווחים על נייר העמדה, אם הדירה עברה בירושה לשני יורשים לפחות, הם יכולים לקבל שתי דירות בפטור. יורש יחיד יקבל פטור על דירה אחת בלבד, אלא אם הוא עצמו זכאי לשתיים.
אפשר למכור בלי מס שבח את הדירה החדשה שקיבלתי בפינוי בינוי על דירה שירשתי?
לפי נייר עמדה 03/2026 של רשות המסים, שעליו דיווח ynet במרץ 2026, הפטור ליורשים לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין חל גם על הדירה החלופית, בשלושה תנאים מצטברים: המוכר הוא בן זוגו של המוריש, צאצא שלו או בן זוג של צאצא; למוריש הייתה ביום מותו דירת מגורים אחת בלבד; ואילו מכר המוריש את הדירה בחייו, המכירה הייתה פטורה.
מקור: מעריב, 10.11.2026; ynet, 10.11.2026; ביזפורטל, 10.11.2026; אייס, 10.11.2026; כלכליסט, 10.11.2026; ישראל היום, 10.11.2026; ynet: נייר עמדה 03/2026 על דירת ירושה בהתחדשות עירונית, 24.3.2026