מה קרה
עיריית רחובות תפסה חזקה בקרקע חקלאית של בעלים פרטיים, שהייתה אז בתחום נס ציונה, וסללה עליה דרך שמחברת בין שני רחובות בעיר, בלי היתר כדין. רק אחר כך אושרה תוכנית 414-0137737 (מח/311), שהסדירה את הדרך ושינתה את ייעוד השטח לדרך. בעלי הקרקע הגישו תביעה לפיצויים בשל ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, התשכ״ה־1965, ועררו לוועדת הערר.
השמאי המייעץ שמינתה ועדת הערר קבע שלשטח הדרך עצמו אין ירידת ערך, ושהחלקים שנותרו כלואים ירדו בערכם ב־30%. הוועדות המקומיות של רחובות ושל נס ציונה ביקשו פטור מתשלום לפי סעיף 200 לחוק, וטענו גם שהבעלים כבר קיבלו דמי שימוש בהליך אזרחי.
מה הוחלט
ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה, מחוז מרכז, בראשות עו״ד יוני שורץ, קיבלה את הערר פה אחד. היא דחתה את ההנחה של השמאי המייעץ ששטח שהרשות כבר תפסה וסללה שווה כמו קרקע חקלאית רגילה, ואימצה לגביו ערך של 36 ש״ח למ״ר.
סעיף 200 דורש שלושה תנאים מצטברים, ואחד מהם הוא שאין זה מן הצדק לשלם פיצוי. הוועדה קבעה שתנאי הצדק אינו מתקיים, ולכן לא נדרשה לשני התנאים האחרים: רשות שפעלה בדרך של ״דין עצמי״ ופלשה למקרקעין פרטיים אינה יכולה לטעון שאין זה צודק לחייב אותה בפיצוי. דמי שימוש מפצים על הפלישה עצמה, ואינם מחליפים פיצוי על ירידת הערך. הוועדות המקומיות חויבו לשלם 121,498 ש״ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית, ו־20,000 ש״ח הוצאות.
מה זה אומר לכם
בעלי קרקע שרשות תפסה או סללה אצלם דרך עוד לפני שאושרה תוכנית לא מאבדים בגלל זה את הזכות לפיצוי על ירידת ערך כשהתוכנית מאושרת. בקשת פטור לפי סעיף 200 נבחנת גם לפי התנהלות הרשות, ופעולה בלי היתר פועלת נגדה.
הסכום נקבע לפי שמאות ולא לפי סכום התביעה: כאן נתבעו יותר מ־7 מיליון ש״ח, ונפסקו כ־121 אלף ש״ח. תביעה לפי סעיף 197 מוגשת לוועדה המקומית בתוך שלוש שנים מיום שהתוכנית נכנסה לתוקף, עם חוות דעת שמאית. מי שתוכנית מופקדת עלולה לפגוע בנכס שלו יכול גם להגיש התנגדות לתוכנית לפני שהיא מאושרת.
שאלות ותשובות
מגיע פיצוי אם הרשות סללה כביש בקרקע שלי עוד לפני שאושרה התוכנית?
בהחלטה הזו ועדת הערר במחוז מרכז פסקה פיצוי לפי סעיף 197 על ירידת הערך שגרמה התוכנית, ודחתה את בקשת הפטור לפי סעיף 200, משום שהרשות תפסה את הקרקע וסללה אותה בלי היתר.
מקור: ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה, מחוז מרכז, ערר 9002+9003-09-19, החלטה מיום 21.7.2026 (נוסח ההחלטה כפי שפורסם באתר מרכז הנדל״ן). להחלטה המלאה
התקציר נועד להסבר כללי ואינו ייעוץ משפטי.