מה קרה
תוכנית תא/4444 לשדה דב בתל אביב נכנסה לתוקף באוגוסט 2020, ותוכנית תמ״ל 3001 לשכונת אשכול נכנסה לתוקף במאי 2021. הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב־יפו חייבה את בעלי הקרקעות בהיטל השבחה בגלל התוכניות, והמחלוקות הגיעו לארבעה שמאים מכריעים. על השומות המכריעות הוגשו 14 עררים, חלקם של בעלי הקרקעות וחלקם של הוועדה המקומית, וועדת הערר דנה בהם יחד.
השאלה המרכזית הייתה אם להתחשב בתוצאות מכרזים של רשות מקרקעי ישראל לארבעה מגרשים במתחם, שפורסמו במרץ 2021 וההצעות בהם הוגשו עד אוגוסט 2021. בעלי הקרקעות טענו שאלה ״מחירי שיא חסרי תקדים״ שאין לתת להם משקל. במחלוקת היו גם שטחי שירות במרתף שמותר להמיר למסחר, מקדם הדחייה עד למימוש, וגודל הדירה במצב התכנוני הקודם.
מה הוחלט
ועדת הערר בראשות עו״ד הדר מנצורי דוד קיבלה את העררים באופן חלקי. היא קבעה שיש להתחשב בתוצאות המכרזים, משום שהמגרשים נמצאים באותו מתחם, המציעים היו יזמים גדולים, והפער בזמן מהמועד הקובע לא היה רחוק מדי. שומה של אחד השמאים המכריעים, שלא נתן משקל למכרזים, תוקנה: שווי מ״ר מבונה למגורים נקבע ל־23,400 ש״ח לפי תוכנית תא/4444 ול־27,500 ש״ח לפי תמ״ל 3001.
ההוראה שמאפשרת להמיר חלק משטחי השירות במרתף למסחר או לתעסוקה היא הוראה מיטיבה, ולכן היא יוצרת השבחה שחייבת בהיטל לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ״ה־1965. במצב הקודם נקבעה דירה ממוצעת של 110 מ״ר, לפי תוכנית ל׳1 משנת 1988, וממ״ד של 12.5 מ״ר נוסף גם למצב הקודם, כדי שההשבחה לא תחושב ביתר. הבקשה של הוועדה המקומית להעלות את מקדם הדחייה נדחתה, וכך גם שאר הטענות. לא נפסקו הוצאות.
מה זה אומר לכם
בעלי קרקע שמקבלים שומת היטל השבחה צריכים לדעת שהשווי נקבע לפי עסקאות השוואה, וגם מכרזים של רמ״י באותו אזור יכולים להיחשב, אף אם המחירים בהם גבוהים. מנגד, פרטים כמו גודל הדירה במצב הקודם, ממ״ד ומקדם הדחייה משנים את הסכום, ולכן בודקים כל רכיב בשומה.
על שומה של שמאי מכריע אפשר לערור לוועדת הערר. ההחלטה מראה שוועדת הערר מתערבת כשהשמאי לא התחשב בנתון רלוונטי, אבל ככלל אינה מתערבת במשקל שהוא נותן לכל נתון השוואה. כשמגיעה שומת היטל השבחה המועדים לפעול קצרים, והפירוט נמצא במדריך להיטל השבחה.
שאלות ותשובות
האם מכרזי רמ״י משפיעים על היטל השבחה?
לפי ההחלטה בעררים על תוכניות שדה דב ושכונת אשכול, כן: ועדת הערר קבעה שיש להתחשב בתוצאות מכרזים באותו מתחם, ותיקנה את השומה של שמאי מכריע שלא עשה זאת.
מקור: ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה, מחוז תל אביב, ערר תא 81150-01-23 ו־13 עררים נוספים, החלטה מיום 25.3.2026 (נוסח ההחלטה כפי שפורסם באתר מרכז הנדל״ן). להחלטה המלאה
התקציר נועד להסבר כללי ואינו ייעוץ משפטי.