מה קרה
חברת אופק שלי בנייה ופיתוח בע״מ זכתה בסוף 2015 במכרז של רשות מקרקעי ישראל לבניית 36 דירות בשני בניינים בבית שמש, כולן במסלול מחיר למשתכן. היא שילמה לוועדה המקומית את אגרות הבנייה, והיתרי הבנייה ניתנו בספטמבר 2017.
כארבע שנים אחר כך דרשה החברה החזר של מחצית האגרות, בטענה שהפרויקט זכאי לפטור שבתקנות, ובנובמבר 2021 תבעה כ־119 אלף ש״ח. בית משפט השלום בירושלים דחה את התביעה. בית המשפט המחוזי בירושלים קיבל את הערעור והורה להחזיר מחצית מהאגרות. הוועדה המקומית לתכנון ובניה בית שמש ביקשה רשות ערעור, ובדיון השתתפו גם מרכז השלטון המקומי, התאחדות הקבלנים ובוני הארץ והיועצת המשפטית לממשלה.
מה נפסק
בית המשפט העליון, בפסק דין שכתב השופט יחיאל כשר בהסכמת המשנה לנשיא נעם סולברג והשופט דוד מינץ, קיבל את הערעור והחזיר את פסק הדין של בית משפט השלום. הפטור, בפרט 1.00.19 לתוספת השלישית לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש״ל־1970, נותן הנחה של מחצית האגרה לבנייה של המדינה, מטעמה או ביוזמתה, לשיכוני זוגות צעירים.
לפי התקנה, דיור כזה מוגדר על פי אישור של הרשות המקומית או של משרד הבינוי והשיכון. בית המשפט קבע שדרישת האישור היא מהותית ולא טכנית. לחברה לא היה אישור כזה, ולכן אינה זכאית לפטור. לפי הדיווח בגלובס, עליה להשיב לוועדה את מה שקיבלה, בהצמדה ובריבית. בית המשפט הוסיף שאין לראות בכל פרויקט מחיר למשתכן פרויקט ביוזמת המדינה, וכל פרויקט נבחן לפי נסיבותיו. החברה והתאחדות הקבלנים חויבו בהוצאות של 12,500 ש״ח כל אחת.
מה זה אומר לכם
יזמים וקבלנים בפרויקטים של מחיר למשתכן אינם יכולים להניח שהם פטורים ממחצית אגרות הבנייה. מי שרוצה לטעון לפטור צריך לבדוק אם יש אישור של הרשות המקומית או של משרד הבינוי והשיכון שהדיור מיועד לזוגות צעירים, ולהסדיר זאת מראש.
מי שקיבל דרישת תשלום מהוועדה המקומית ומתלבט אם הוא זכאי לפטור, בודק את התקנות ואת האישורים שבידיו לפני שהוא משלם או תובע החזר. בלי אישור כזה, תביעה להחזר צפויה להיתקל בקושי.
שאלות ותשובות
האם פרויקט מחיר למשתכן פטור ממחצית אגרות הבנייה?
לא באופן אוטומטי. לפי רע״א 4379/24, הפטור לשיכוני זוגות צעירים דורש אישור של הרשות המקומית או של משרד הבינוי והשיכון, וכל פרויקט נבחן לפי נסיבותיו.
מקור: בית המשפט העליון, רע״א 4379/24; מרכז הנדל״ן, 14.9.2026; גלובס, 14.9.2026. לפסק הדין המלא
התקציר נועד להסבר כללי ואינו ייעוץ משפטי.