מה קרה
בעלי הזכויות בבניין של שלוש קומות ותשע דירות בשכונת רמת ורבר בפתח תקווה, יחד עם היזמית פ.ש.ח חברה לבניין בע״מ, ביקשו היתר מכוח תמ״א 38 להריסת הבניין ולבניית בניין חדש עם 28 דירות ושלוש קומות מרתף, כשחלק מהקומות מבוקשות בהקלה. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה פתח תקווה סירבה: לטענתה מספר הקומות חורג ממה שתוכנית רמת ורבר מתירה, ויחס הציפוף, 1:3.11, גבוה מהמקסימום שבמדיניות העירונית, 1:2.8. העירייה טענה גם שמכסת יחידות הדיור שהתוכנית קבעה לאזור, 3,412 דירות, כבר נוצלה, ושתוקפה של תמ״א 38 פג.
מה הוחלט
ועדת הערר בראשות עו״ד דביר סגלוביץ׳ קיבלה את העררים. היא קבעה שהמכסה כוללת רק דירות לפי תוכניות תקפות ודירות שהתוכנית עצמה מציעה, ולא דירות שנוספו מכוח תמ״א 38 או בהקלה, ולכן תוספת של 1,050 דירות ״טרם מוצתה״. הוועדה לא קיבלה את הטענה שאין עוד בסיס לתמ״א 38 במקרה הזה, משום שתוכנית רמת ורבר עצמה מאפשרת להוציא היתרים מכוחה.
את הקומות הנוספות אישרה הוועדה בהקלה: קווי הבניין במגרש מקשים לממש את זכויות תמ״א 38 בלי לבנות לגובה, בסביבה יש בניינים של 8 עד 9 קומות, ולא הוגשו התנגדויות. לגבי הצפיפות נקבע שסטייה ממסמך המדיניות ״תישקל רק בנסיבות חריגות״, כשמוצגים נתונים ממשיים על היעדר רווחיות. היזמית הציגה דוח כלכלי שלפיו ביחס של 1:2.8 הרווח יורד לכ־12%, נמוך מדי למימון, והעירייה לא הציגה בדיקה נגדית. סעיפים 1 ו־3 בהחלטת הוועדה המקומית בוטלו, והיא חויבה בהוצאות.
מה זה אומר לכם
בעלי דירות בבניין ישן שמסמך מדיניות עירוני חוסם בו פרויקט תמ״א 38 או התחדשות עירונית לא תמיד נתקעים. מסמך מדיניות הוא קו מנחה, וסטייה ממנו אפשרית כשמראים בנתונים שהפרויקט לא יהיה כלכלי אחרת. דוח כלכלי מסודר הוא הבסיס לערר כזה, ובמקרה הזה הכריע גם היעדר בדיקה נגדית מצד העירייה.
עוד עולה מההחלטה שטענה על ״מכסה שנוצלה״ נבדקת לפי לשון התוכנית: מה בדיוק נספר במכסה ומה לא. המצב התכנוני משתנה משכונה לשכונה, ולכן לפני חתימה עם יזם בודקים אילו תוכניות ומסמכי מדיניות חלים על המגרש.
שאלות ותשובות
אפשר לחרוג ממסמך מדיניות עירוני בפרויקט תמ״א 38?
לפי ההחלטה בערר פת/1052+1053/0825, אפשר, אבל רק בנסיבות חריגות ועם נתונים ממשיים על היעדר רווחיות. במקרה הזה הכריע דוח כלכלי של היזמית, שהעירייה לא הציגה מולו בדיקה נגדית.
מקור: ועדת הערר לתכנון ובנייה, מחוז מרכז, ערר פת/1052+1053/0825, החלטה מיום 8.1.2026 (נוסח ההחלטה כפי שפורסם באתר מרכז הנדל״ן). להחלטה המלאה
התקציר נועד להסבר כללי ואינו ייעוץ משפטי.